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全市限购首月 8月沈阳楼市销量排行榜 栋察楼市早报(9.4)

沈阳365淘房2019-05-03 08:07:46

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2018.9.4七月廿五•周二

沈阳天气

大家早安,今日多云转晴,16至25度

西北风3-4级, 空气质量:优

宜:

沐浴、修饰垣墙、平治道涂、余事勿取

忌:

嫁娶、祈福、余事勿取


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热点及本地新闻

全市限购首月 8月沈阳楼市销量排行榜

9月沈铁调整部分旅客列车运行图

沈丹间开行 “周末线”动车组列车

制博会“采购商大会”现场签约总额1.35亿

2018首届中国中法工业设计论坛在沈召开

国内新闻

下半年来23城出台房屋租赁新政

楼市库存回到7年前 释放出什么信号?

银行房贷报告:房地产不良贷款率抬头

个税改革落地考 专项扣除细节待定


全市限购首月 8月沈阳楼市销量排行榜


这一轮调整会持续到明年2月么?

桂魄初生秋露微,轻罗已薄未更衣


政策心理预期(羊群效应)是烈性催化剂


2018年8月在7月需求释放创历史最高点以及当月全市限购叠加影响下,沈阳新建商品住宅月度销量从212万平回落至102万平,低于历史均值(108万平)和当年均值(125万平),同时8月新增供应158万平,处于历史高位。


但同时,沈阳在全国限购55城中,力度适中。并且,全市可售新建商品住宅库存去化周期仍为13个月良性状态。而且,按前7月走势,结合8月数据,全年也有近1400万平销量。所以,后续仍待观察“金九银十”——看政策之手与市场传统旺季之博弈。


895(前7月)+510(后5月)=1400万


8月,从销量排名观察:品质改善、学区、刚需项目表现突出——受限购政策影响较小。特别值得注意的是,8月沈阳全市公寓销量倍增、高达1402套(全年均值779套),皆因公寓不限购,小户型低总价有学区(60平以下占比87%=1215/1402),受到资金追逐。


区域观察:8月,浑南区销量依然全市遥遥领先,成交33.57万平,接近2、3、4名的于洪区(12.64万平)、沈北新区(11.88万平)、铁西区(11.43万平)销量之和。浑南三甲:信达万科城、万科翡翠书院、华发全运首府。


板块观察:8月,浑南13.55万平、道义9.55万平、铁西开发区8.87万平、荷兰村5.91万平、长白5.39万平位列前5名。其中,全运板块成交占浑南区的40%,东湖15%、奥体14%、21世纪广场13%、白塔7%。 


环线观察:8月,全市三环内成交56万平,占总成交55%,其中二环至三环成交43.43万平。三环外成交45.79万平,占45%。


户型观察:8月,60平以下户型产品成交11.2万平,环比增幅达25%,相对其他面积段的全面回落,表现突出。同时成交占比提升7%(上月4%)。


8月排名




2018年1-8月排名


1、万科、碧桂园、金地,位居全市新建商品住宅销量三甲; 

2、前20强(587万平)销量占全市200多备案房企(997万平)的59%,市场集中度较高; 

3、华夏幸福、融创联袂闯入10强,金地打入3强

4、销量同比增长:沈北34%、浑南11%、铁西2%

5、2018年1-8月,沈阳累计销量997万平同比去年同期(1042万平,基数高)减少4.3%,比较理想。新增供应819万平同比去年同期(586万平)增加40%,2018年1-8月新增/成交=82%。

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9月沈铁调整部分旅客列车运行图

9月起,中国铁路沈阳局集团有限公司将对部分旅客列车运行图进行优化调整,沈丹客专、丹大线增开动车组列车2对,增开“高峰线”动车组列车6对,满足旅客出行需要。运行图调整后,动车组列车开行结构更加优化,周末及节假日等高峰时段的列车开行更加密集。 


9月起,沈阳局集团公司将在沈丹客专、丹大线增开2对动车组列车。分别是:9月20日起,在丹东至大连北间增开D7718/7次动车组列车,运行时刻为:D7718次,丹东06时36分始发,途经东港北站、大孤山站、青堆站、庄河北站、金州站,08时48分终到大连北站; D7717次,大连北站09时23分始发,途经金州站、杏树屯站、皮口站、花园口站、庄河北站、青堆站、大孤山站、东港北站,11时50分终到丹东站。 


同时,9月20日起,还将在丹东至沈阳间增开D7654/5次“周末线”动车组列车(“周末线”动车组列车逢周五、周六、周日和春运、暑运、黄金周、小长假“高峰期”开行),运行时刻为D7654次,丹东站12时58分始发,途经凤城东站、通远堡西站、本溪站,14时28分终到沈阳站;D7655次,沈阳站15时11分始发,途经本溪站、通远堡西站、凤城东站,16时40分终到丹东站。优化调整列车运行图后,沈丹客专开行动车组列车32对,丹大线开行动车组列车11对。


9月起,沈阳局集团还将增开6对“高峰线”动车组列车。具体为:大连北至沈阳间增开G9121/2次,沈阳北至大连北间增开G9124/3次,大连北至沈阳间增开G9125/6次,沈阳至丹东间增开D7691/2次,沈阳北至丹东间增开D7693/4次,沈阳北至丹东间增开D7695/6次。“高峰线”动车组列车在春运、暑运、黄金周、小长假运输期间开行,优化调整部分旅客列车运行图后,沈阳局集团公司“高峰线”动车组列车41对,开行更加密集,将有效缓解“高峰期”客流较大的压力,旅客出行更加方便。 (来源:辽沈晚报)


沈丹间开行 “周末线”动车组列车

为进一步满足旅客出行需要,中国铁路沈阳局集团有限公司9月对部分旅客列车运行图进行优化调整。运行图调整后,动车组列车开行结构更加优化,周末及节假日等高峰时段的列车开行更加密集。


主要调整如下:


安排沈丹客专、丹大线增开动车组列车2对。分别是:9月20日起,在丹东至大连北间增开D7718/7次动车组列车;9月20日起,在丹东至沈阳间增开D7654/5次“周末线”动车组列车(“周末线”动车组列车逢周五、周六、周日和春运、暑运、黄金周、小长假“高峰期”开行)。优化调整列车运行图后,沈丹客专开行动车组列车32对,丹大线开行动车组列车11对。


同时,安排增开“高峰线”动车组列车6对。具体为:大连北至沈阳间G9121/2次、沈阳北至大连北间G9124/3次、大连北至沈阳间增开G9125/6次、沈阳至丹东间D7691/2次、沈阳北至丹东间D7693/4次、沈阳北至丹东间D7695/6次。“高峰线”动车组列车在春运、暑运、黄金周、小长假运输期间开行。优化调整后,沈阳局集团公司“高峰线”动车组列车41对,将有效缓解“高峰期”客流较大的压力,为旅客出行增加方便。(来源:沈阳晚报)


制博会“采购商大会”现场签约总额1.35亿元

9月2日,第十七届中国国际装备制造业博览会“采购商大会”在沈阳国际展览中心举行。大会以“搭建信息交流平台,推进务实经贸合作”为主题,吸引了500余家采购单位参加,现场签约总额达1.35亿元。


本次“采购商大会”主要活动包括现场信息交流、产品(设备)订货、经济技术合作项目洽谈、招商引资、重大项目签约及专场对接洽谈等。


会上,128家企业发布产品(设备)购销信息并对接经贸洽谈,采购的大类产品涵盖各种规格的数控机床、量具刃具、自动化产品、焊接设备、环保设备、3D打印设备、工程机械、机器人及智能装备等,采购意向生产企业有沈阳机床、友嘉机床、发那科、马扎克机床、库卡、大昭和、大族、哈斯、京瓷、北京精雕、成量、新松机器人等。(来源:辽宁日报)


2018首届中国中法工业设计论坛在沈阳召开

首届中法工业设计论坛会于9月2日,在辽宁沈阳航空航天大学召开。本次论坛由中国(辽宁)自由贸易试验区沈阳片区法国馆发起,由中国辽宁省归国华侨联合会主办,得到了中国侨商会北部办事处、辽宁省侨商会、沈阳航空航天大学的大力支持,论坛作为第十七届中国国际装备制造业博览会的重要组成部分,由来自中法两国的设计组织、高等院校和企业联合协办。


法国设计业久负盛名,巴黎更是举世闻名的设计创意之都。长期以来,法国的设计创意产业以其浪漫的气质和独特的风格为各行各业不断注入活力和能量,并进而产出高附加值商品风靡世界。中国是历史悠久的文明古国,同样拥有数不尽的文化瑰宝。辽宁作为老工业基地,当前正处在转变发展方式的重要时期。以创新驱动转型,引进国际创新设计资源,构建国际创新交流平台为目的,首届中法工业设计论坛应运而生。


论坛由辽宁省社会科学院副院长梁启东主持召开。论坛邀请了法国南特大西洋设计学院院长、国际艺术设计和媒体院校联盟—Cumulus名誉主席、法国设计教育协会主席、法中设计师协会名誉主席克里斯蒂安·盖乐兰先生做主旨演讲。法国巴黎高端形象设计学院创始人,院长Sophie PEREIRA女士首次从形象设计角度阐述相关产品设计的重要性和对市场及品牌定位的影响。之后,辽宁省工业设计技术服务中心主任、沈阳航空航天大学教授张强,德国红点设计奖、沈阳梵天工业设计有限公司董事长李春伟也分别作了主旨演讲。


最后,克里斯蒂安·盖乐兰先生、沈阳航空航天大学副校长王琦和与会的沈阳各高校设计院系代表共同签署成立中法设计大学联盟的意向协议。中法设计大学联盟的建立旨在引领设计教育发展、推进学界与业界互动、帮助学生就业创业,同时借助法国高等教育资源,促进辽宁设计创意产业发展。


本次中法工业设计论坛通过中法设计专家、大学和企业的对接取得了丰硕的成果:建立中法大学设计联盟和设计领域青年双创基地;建立中法设计展示馆和中法设计师互联网平台,另外还成立了中法设计中心和中法设计师产业园。本次论坛将中法两国工业设计、制造业、新兴产业结合起来,向沈阳全面解读工业设计的核心定义,依托国际化设计论坛交流碰撞,在产业转型升级过程中赋予产品更多经济附加值,助力辽宁本地发展。(来源:沈阳日报)


下半年来23城出台房屋租赁新政 扩房源稳租金成主流

下半年以来,已有23个城市出台住房租赁新政,通过用地保障、增加房源投入、规范住房租赁交易服务和增加租房补贴等举措,促进房屋租赁市场健康发展。


中新经纬客户端梳理发现,7、8两月出台住房租赁新政的23城中,有10城的政策在扩房源、加强用地保障方面发力。


扩房源,加强用地保障


7月12日,佛山市提出2018年7月9日前在建、已建、库存的商业、商务办公用房,符合条件的可申请改建为租赁住房。


7月24日,日照印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,意见明确,鼓励在城区、城郊结合部,以划拨、出让土地或农村集体建设用地配建租赁住房。农村居民持“房地票”租赁住房享受优先优惠配租待遇。


8月3日,深圳正式发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》,根据方案,到2035年,新增建设筹集各类住房共170万套,商品住房比例将仅占40%,而保障性住房将占60%。


8月21日,北京市住建委开会要求,近期迅速新建一批、分配一批、收购转化一批、改建一批租赁住房,供应市场,缓解供需矛盾,稳定租赁市场。


8月24日,苏州出台方案,计划将剩余安置房源按照一定条件快速推向租赁市场,并采用多种方式增加人才公寓、集宿楼等租赁住房用地的有效供应,鼓励社会资本投资建设人才公寓、集宿楼等租赁住房。同时鼓励从租赁市场筹集租赁房源,允许工业用地、商业办公用地建设租赁住房。


除此以外,南宁、宁波、枣庄、池州、吉安等城市纷纷从培育市场供应主体、完善公共租赁住房保障等角度多渠道增加租赁住房。


房产研究院首席分析师张波分析称,目前很多城市开始增加租赁土地供应规模,保障租赁市场稳定发展。未来租赁土地供应占比三成左右将成为各地的标配,住房租赁将成为保障居住权不可或缺的重要支撑。


稳租金,设立交易规范约束


中新经纬客户端梳理发现,设立房屋租赁市场交易规范约束成为各地新政重要发力点。


北京在7月末出台的新版合同示范文本要求,未经约定出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。此外北京市住建委等部门在8月份集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。北京市房地产中介协会召开座谈会,与会主要住房租赁企业负责人承诺在今年年底前,投放到市场租赁房源超过12万套并且不涨价。


上海市8月份下发通知,要求各区对上海市代理经租企业的经营模式、行为规范、融资业务等情况,开展集中专项检查,并对部分规模化企业集中抽查,督促企业切实履行社会责任,共同维护好本市住房租赁市场秩序。


8月22日,南京市召开加强市场监管与稳定租金价格的座谈会,指出租赁企业不得为抢占市场份额而恶性竞争、哄抬租房价格、垄断租赁房源。


8月28日,针对“租房贷”问题,西安市发布通知指出,签订的住房租赁合同不得在住房租赁合同以外添加任何口头承诺,同时,不得涉及住房租赁租金贷款相关内容。


太原市在8月份出台《太原市发展住房租赁市场实施方案》,在2018年底前,首次公布各区租赁住房租金参考价;2019年底前,各县(市)首次公布租赁住房租金参考价,严重失信企业要上“黑名单”。


成都、深圳等城市则对租金增长率做出了限制。成都市7月出台配建租赁住房新规,要求装修标准不得低于人才住房,租金年涨幅不超过5%。8月29日,在深圳房博会租赁论坛上获悉,深圳正在探索建立全市稳租金商品房项目制度,采取严格的租金管制,一房一价、一年一调,租金年增长率最高不超过5%。


此外,近期杭州、天津还对自持租赁房租作出规定,政策细化单次租期不超十年,上海、池州、中山等城市还通过建立住房租赁交易综合服务平台规范房屋租赁市场秩序。


深圳市房地产研究中心主任王锋表示,必要的时候应对于租赁市场专营机构的租金价格进行备案管控。像房地产市场对于限价的这些手段,建议用到租赁市场的价格管控中,以此防止企业恶性竞争,哄抬租赁价格。


针对多地打击的“租房贷”行为,中国社会科学院金融研究所法与金融研究室副主任尹振涛分析说,在实际操作中,住房租赁企业或者强制将租金变成贷款,或者偷偷将租金变成贷款,导致租户在被迫或者不知道的情况下向金融机构分期还款,这其实是一种欺诈行为,是一种违法行为,必须严惩。


增补贴,扩大住房保障范围


除了扩房源、稳租金,中新经纬客户端梳理发现,2018年下半年以来,多地政府在增加住房租赁补贴,扩大住房租赁保障覆盖范围上也动作频出。


从7月1日起开始,石家庄市开始执行新标准,增加住房保障租赁补贴,租赁补贴标准为“1-2人家庭,每月补贴90元;3人及以上家庭每月补贴150元”。实物配租租金补贴标准由原来的“保障面积之内90%补贴,保障面积之外不予补贴”调整为“保障面积之内90%补贴,保障面积之外30%补贴”。


7月11日武汉市出台《武汉市外来务工人员公租房保障暂行办法》并征求意见。办法指出,符合条件的外来务工申请人每人每月可拿到240元租房补贴,领取补贴时间累积不超过36个月,每人累积补贴额度不超过8640元。


广州市也在7月份发文,拟上调公共租赁住房收入线准入标准,将住房租赁补贴从25元/平方米调整为30元/平方米,家庭租金支出实行15%封顶制度。


合肥、沈阳等城市则针对新落户人才出台租房补贴措施。据合肥市8月份发布的新落户人才租房补贴发放实施细则,对于满足条件的新落户人才租房补贴,最高每人每年补贴2万元,最低每人每年6000元,本科毕业生每人每年1万元。此前,沈阳市在7月份印发了《沈阳市吸引人才就业创业租房补贴实施细则》,学士毕业生和技师及以上的技能人才每月可得租房补贴500元。


在扩大住房保障范围方面,7月1日起,石家庄将市内四区租赁补贴发放范围扩大至已纳入住房保障范围、家庭人均年收入低于市区上年度人均可支配收入但未实物配租的城镇中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员中无房家庭。


7月31日,北京市提出可以通过租赁型住房满足高收入群体住房需求。而深圳近日则出台新政,将公交司机、地铁司机、环卫工人等为社会提供基本公共服务的从业人员,以及先进制造业蓝领产业工人等群体纳入公共租赁住房保障范围,加大对各类人才和中低收入市民的覆盖面。


专家:应该尽快建立全国房租指导价


中国房价行情网数据显示,2018年下半年以来部分城市房租出现了较快上涨,其中7月份成都、广州、深圳、重庆、天津、北京、上海、杭州、南京、青岛、厦门房租分别较2017年同期涨幅达到32.4%、30.7%、30.5%、25.1%、23.9%、20.3%、19.2%、19%、16.3%、15.9%和10%。另根据研究院整理自RealData数据库的报告显示,以2018年8月6日至12日的整租租金为样本量,北京的整租平均租金同比增长了15.5%,在房屋租赁市场上和深圳各领风骚。


中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖表示,我国应该尽快建立全国房租指导价,对异常交易进行举报和监管机制,同时建立中国房地产管控联合指导小组,包括住建部门、税务部门、财政部门、工商部门等等都应该参与其中。


对于住房租赁市场的未来走势,在住建部住房政策专家委员会主任顾云昌看来,近期有关房租等问题的讨论热度始终居高不下,这也有望成为促成住房租赁市场政策完善的契机。在当前“房住不炒”“租购并举”“加快建立房地产长效机制”等背景下,有关住房租赁市场的政策细则或加速落地。(来源:中新经纬)


楼市库存回到7年前 这释放出了什么信号?

开发商缺钱,房价可以真涨不动了……


在各类调控政策密集出台和持续性棚改政策影响下,全国百城新建商品住宅成交均价涨幅连续12个月收窄。与此同时,百城住宅库存规模连续36个月同比下跌,回落到七年前水平。


根据房研究院8月30日发布的《百城住宅房价报告》和《百城住宅库存报告》显示,在监测的100个城市中,7月新建商品住宅成交均价12809元/平方米,环比增长1.2%,同比增长8.6%。截至2018年7月底,百城商品住宅库存总量42369万平方米,环比减少0.6%,同比减少8.0%。当前全国100城库存规模相当于2011年11月的水平。


房价涨幅连续12个月收窄


数据显示,7月份房价继续抬头。从历史数据来看,2010年至2016年上半年,百城房价走势相对平缓。从2016年下半年开始,房价曾出现过明显拉升,当年“930新政”出台到2017年底,这一过快上涨的势头得到抑制。


2017年7月,房价涨幅曾创下历史新高,达到27.6%。在“房住不炒”的定位下,一年来房价涨幅曲线总体呈现持续收窄,目前已保持连续12个月的同比增幅收窄。


在100个城市之中,一线、二线、三四线城市成交均价分别为41965元/平方米、13610元/平方米和10586元/平方米。其中:


一线城市4万元/平方米以上均价水平持续了16个月;


二线城市1.2万元/平方米以上均价水平持续了13个月;


三四线城市1万元/平方米以上均价水平则持续了11个月。


值得注意的是,一线城市商品房住宅均价在今年1月创下了新高——42607元/平方米,随后则总体处于下滑态势。


从数据看,房价上涨的城市数量逐渐增多。今年1~7月份,房价上涨的城市数量分别为61个、72个、66个、69个、77个、74个和80个。张宏伟对媒体(微信号:nbdnews)记者表示,“


现阶段的表现并不代表未来趋势,后期(房价)下降的城市数量还是会逐渐增加。由于企业资金面开始紧张,为了回款必然在价格上作出让步,会带动整个市场未来一年左右有逐渐下滑。


“另一方面,当前住宅均价略微走高,很大程度上跟最近一、两个月,一二线城市项目结构有关。”张宏伟分析,“高端项目成交带动均价上涨,而实际上价格本身并没有上涨,实际上有可能还有一部分是下跌的。起码有一部分城市是结构的因素导致了这种数据表现。”


连续8个月楼市供小于求


报告显示,2018年7月份,100个城市新建商品住宅成交量为4694万平方米,尽管环比减少8.9%,但同比增长21.3%,可见“淡季不淡”。


与4694万平方米的成交量相比,7月份供应量4419万平方米,呈现出供小于求的态势,并且这一情况已经连续出现了8个月。由于部分城市限价环境下,新推楼盘项目价格相对较低,认购性价比较高,也带来了部分城市的“抢房”的现象。


张宏伟预测,“下一阶段一二线城市预售审批会加快,但是土地出让节奏也需要跟上,供应的结构才能够跟得上。尽管一二线城市供应会增加,但整体来讲还是会因为企业资金面的问题,导致销售价格出现进一步下调。”


一线城市进入“补库存”阶段


报告显示,2015年以来,全国百城城库存规模呈现出持续性的下跌态势,近三年,全国去库存普遍取得了较好的效果。


截至今年7月底,百城新建商品住宅库存总量为42369万平方米,环比减少0.6%,同比减少8.0%,当前城库存规模相当于回落到了七年前即2011年11月的水平。


其中,一、二、三四线城市新建商品住宅库存总量分别为2259万平方米、21715万平方米和18395万平方米,环比增幅分别为4.5%、负1.5%和负0.2%,同比增幅分别为3.1%、负11.3%和负5.1%。


从同比增幅数据看,一线城市在连续34个月库存同比下跌后,6月份首次出现同比正增长,7月份同比正增长继续,房地产研究院判断,一线城市正进入“补库存”的阶段。


张宏伟预测,“三四线城市供应量会加速,供求关系会因此发生变化,反而导致下半年到明年这些城市去库存压力加大。”(来源:每日经济新闻)


20家上市银行房贷报告:房地产不良贷款率抬头

“史上最严”银行房贷政策调控下,个人住房贷款在历经2016年井喷、2017年增量增速被迅速遏止后,2018年上半年出现投放规模和比例下降的情况。房企开发贷则下滑得更为明显。


中国房地产报记者观察近20家重点上市银行半年财报发现,除五大国有银行,股份制银行及地方性银行个人住房贷款投放比例出现投放规模和比例双双下降的态势。


四川银监局通报了2018年上半年四川银行业半年运行情况,提及八大风险,其一正是“房地产领域风险防控压力上升,防控风险任务十分艰巨”。四川银监局方面称,尽管当前房地产显性不良率较低,只有0.54%,但房地产行业贷款集中度偏高,房地产贷款加上其他以房产为抵押的贷款占比接近50%。“一旦房价出现波动,很可能引发系统性风险,需要高度警惕”。


银行业半年报暴露的另一个问题是,房地产不良贷款率正在反弹,这在银行普遍不良贷款双降背景下,格外值得警惕。


从国有大行半年报发布会上的表态看,继续实施差别化的信贷政策,一手房、二手房并重发展前提下,进一步加大对二手房的支持和授信服务,同时进一步提高对首套房和个人刚需住房需求的保障,将是下半年房贷投放的重点。


地方银行个贷开发贷双降


从已披露的多家上市银行半年报来看,今年上半年,除国有大行,股份制银行及地方性银行几乎都缩减了对个人住房贷款的投放份额。在个人住房贷款投放区域上,热点城市投放力度在下降,而三、四线城市投放份额在提升。


从开发贷投放力度看,中国房地产报记者统计的17家上市银行中,仅3家银行上半年房地产业贷款占贷款总额比重出现上升,分别是农业银行、工商银行和北京银行;其余14家银行均收缩了开发贷投放规模。


银行业半年报显示,截至6月末,兴业银行个人住房贷款余额6598.02亿元,占贷款总额比重24.67%,较去年末下降1.38个百分点。招商银行上半年个人住房贷款余额8732.91亿元,占贷款总额比重22.52%,较去年末下降0.86个百分点。浦发银行个人住房贷款余额5530.26亿元,占比16.53%,较去年同期亦小幅下降。


地方性银行房贷收缩得更为明显。北京银行上半年末个人房贷余额2256.34亿元,占贷款总额比重18.57%,较去年末下降1个百分点。北京银行上半年房贷增量同比下降34%,这一趋势与北京个人住房贷款整体环比下降趋势相符。江苏银行上半年个人房贷余额1113.16亿元,占贷款总额的比重较去年同期下降2.5个百分点。


上海银行上半年个人房贷余额674.27亿元,占个人贷款总额的比重较去年末下降8个百分点;南京银行上半年个人房贷余额555.95亿元,占个人贷款总额的比重较去年末下降6.3个百分点。


央行数据亦可作证,北京、上海等热点城市的房贷规模收缩明显。


央行营管部数据显示,截至6月30日,北京个人住房贷款比年初增加96亿元,余额同比增长4.6%,增幅比上年同期低28个百分点,增速为近5年新低。96亿元的个人房贷增量只占上半年北京各项人民币贷款新增额4675.8亿元的2%。


央行上海总部的统计显示,刚刚过去的7月份,上海本外币个人住房贷款增加68.96亿元,环比和同比分别少增4.81亿元和37.89亿元,当月增速4.5%,环比和同比分别下降0.3个和19.3个百分点。


近期深圳、武汉、哈尔滨、郑州、东莞等地银行提高房贷利率,放贷时间延长,也从侧面反映出银行对于房地产贷款态度趋于谨慎。


与此同时,股份制银行和地方性银行纷纷继续缩减对房地产开发贷的投放力度。就连开发贷激进大户中信银行,也在主动削减这一业务。


半年报数据显示,上半年中信银行房地产业贷款余额3093.83亿元,较去年末下降236.72亿元。浦发银行的房地产业贷款余额2689.56亿元,较去年末下降80.98亿元。而房地产业贷款的主要构成就是房地产开发贷款。


中信银行方面表示,房地产融资方面,本行继续坚持房地产融资总量控制、双核心标准、优化投向、强化管理的授信原则,结合不同区域市场风险趋势变化特点实施差别化政策,严格执行房地产开发贷名单制管理,从严控制客户准入。本行积极支持刚需和改善型商品住宅项目,积极支持股东实力雄厚、流程规范的长租项目和共有产权等保障性住宅项目,择优支持股东实力雄厚、流程规范、位置优越的棚改及城中村改造项目。严格控制商办项目开发融资。


国有大行房贷规模攀升 三四线城市个贷增长明显


银行半年报数据显示,国有大行房地产贷款投放规模仍居高不下,尤其是上半年三四线城市的个贷增长明显。建设银行上半年个人住房贷款余额45012.16亿元,较去年末增加2881.49亿元,增幅6.84%,重点支持居民购买自住房需求。房地产开发类贷款余额3601.21亿元,较上年末新增411.21亿元,重点支持优质房地产客户和普通商品住房项目。


工商银行上半年个人住房贷款增加3418.25亿元,较去年末增长8.7%。工行行长谷澍在发布会上介绍,主要是支持居民自住型和改善型的住房需求,90%是一手房、首套房的资金需求。贷款的户均余额30万元左右。一二线城市和三四线城市的比例大致相当,热点城市的比重在逐步下降。资产质量比较好,个人住房贷款不良率目前保持在0.29%的水平。


农业银行上半年末个人住房贷款余额34009.93亿元,较去年末增加2675.19亿元,增长8.5%;个人按揭贷款总的信贷增量占人民币贷款总体增量的36%。


农行副行长郭宁宁表示,从房贷新增量来看,三线、四线城市个人按揭贷总量占比较高,并有增大态势;在个人按揭贷款增量中,投向三四线城市增量占比56%,比上年末上升了3.9个百分点。投向一线热点城市的总体占比为9%,同时占比还在下降,比上年末下降了4.5个百分点。投向二线城市的比重基本持平,略有上升,比重上约为36%,占比微升0.5个百分点。


郭宁宁表示,下半年农行会继续严格贯彻政策,继续实施差别化的信贷政策,一手房、二手房并重发展的前提下,进一步加大对二手房的支持和授信服务,同时进一步提高对首套房和个人刚需住房的需求保障,提高相关的个人按揭贷款的占比。发展农民安家贷超过4200亿元。


交通银行上半年个人住房按揭贷款余额达人民币9526.52亿元,较上年末增长6.17%。交通银行方面表示,合理安排房贷投放节奏和区域,严格执行国家宏观调控政策,控制住房贷款发放速度,在有效管控风险的前提下,支持居民合理自住购房需求。


房地产不良贷款率抬头


值得注意的是,房地产不良贷款率出现抬头迹象,这在国有大行也有体现,而股份制银行和地方性银行则更为加重。


上半年农业银行不良贷款余额及不良贷款率实现双降,个人住房贷款不良率也在下降,但房地产业不良贷款额却由去年年末的57.89亿元上升至今年上半年的85.39亿元,不良率从1.13%上升至1.45%。


对此,赵欢表示,房地产过去的不良率一直比较低,但是今年上半年房地产不良贷款有所反弹,上半年新发生的不良贷款,约有9%体现在房地产领域。不过从行业看,农业银行上半年新发生的不良贷款60%集中在制造业。


上半年建设银行个人住房贷款不良率0.25%,虽然仍维持在低位,但较去年年底上升0.01个百分点。开发贷不良率则微降。


此外,浦发银行上半年房地产业不良贷款率0.63%,较去年末上升了0.1个百分点。兴业银行房地产业贷款不良率从去年年底的0.66%上升到今年上半年的0.78%。光大银行房地产业不良贷款占比从去年年底的0.85%上升到今年上半年的1.73%。


中信银行房地产业贷款不良率0.61%,较去年末上升0.35个百分点;上半年房地产业不良贷款额18.84亿元,较去年末增加10.29亿元。平安银行上半年个人住房贷款不良率0.09%,较去年末增加了0.01个百分点;房地产业不良贷款率1.03%,较去年末增加了0.26个百分点。


杭州银行上半年不良贷款率1.56%。其中,房地产业不良贷款总额3.4亿元,房地产不良贷款率从去年年底的1.73%上升至1.86%。


8月29日银保监会召开的银行保险监管工作电视电话会议,在通报近期监管处罚情况同时再次重申:进一步完善差别化的房地产信贷政策,坚决遏制房地产泡沫化;严禁“首付贷”和消费贷资金流入房地产市场等违规行为。(来源:中国房地产报)


个税改革落地考 专项扣除细节待定

起征点调至5000元,税率级距扩大,引入专项附加扣除概念,分类征收向“小综合”过渡……被誉为我国税收制度现代化破冰之举的个税法第七次大修最终尘埃落定。不过,距离新个税法全面实施仅剩4个月,一系列改革举措如何落地,减税效应又能否传递到消费端,这对政策部门提出考验。


专项扣除细节待定


此次通过的新个税法将子女教育、继续教育、大病医疗、住房贷款利息或者住房租金、赡养老人等支出等纳入抵扣范围。作为推动税收公平的重要举措,专项附加扣除一经提出就受到广泛关注。


不过,目前通过的个税法案中并没有提出相应的配套措施,财政部副部长程丽华表示,根据税法授权,国务院下一步将对扣除的范围、标准和实施步骤作出具体规定,初步考虑对专项附加扣除设置一定限额或定额标准。著名经济学家宋清辉指出,作为新引入概念,这里面有诸多细节需要考虑。例如具体实施时,可能涉及跨区域的数据联网,而且还要对纳税人的各种“专项支出”予以审核,工作量很大且无比繁琐。“在实施过程中,建议尽量采取简化的办法。”


在上周五的新闻发布会上,国家税务总局总审计师刘丽坚就专项扣除的具体操作提出了四点考虑。


她表示,一是申报就能扣除。纳税人只要结合自己的实际情况申报就能享受扣除。申报时尽量减少资料报送、简化办税流程,相关资料和凭证尽量不用报送到税务机关。二是预缴就能享受。个人还可以将专项附加扣除信息提供给单位,每个月发放工资、代扣个税时,单位就可以根据个人的实际情况进行扣除。三是未扣可以退税。如果个人没有将自己的相关信息告诉单位,预扣预缴环节没有享受到或者没有享受到位的,可以到第二年办理汇算清缴的时候申请退税。四是多方信息共享。在这次个税改革中,税务部门将与多部门实现第三方信息共享,核对申报信息的真实准确性,最大限度地减少纳税人提供证明材料。


分类征收向“小综合”过渡


一直以来,我国个税的征收方式是分类征收,即政府规定个人的哪些类别的所得需要征税,同时规定每一类的税率结构等其他内容。新个税法规定,将工资薪金、劳动报酬、稿酬和特许权使用费等4项劳动性收入进行综合征税。


按照我国目前实行的分类计征方式,纳税人到手的每一项收入都是税后收入,方便政府进行征收管理,有效地防止偷税漏税。而综合计征的优点在于能够反映个人的真实收入,更能体现个人所得税应该发挥的收入调节作用。


国家税务总局所得税司长邓勇也表示,此次个人所得税法修订是历史性变革,税制从分类走向了综合与分类相结合的税制。“这次新个人所得税法打造了六个方面的制度创新,第一是打造了自行申报,第二是纳税人识别号,第三是反避税条款,第四是部门信息共享,第五是部门协同管理,第六是纳税信用运用。”


而从明年起,新的个税法将全面实施,国家行政学院经济学部教授冯俏彬认为,在全面实施之前,相关部门有可能将提出一个大的征收框架,涉及到征管方式、个人税收责任、税务机关怎样去甄别、认定和掌握相关信息等等,此后再对框架中的具体细节进行补充。


消费增速有望企稳


据测算,此次改革后,工薪阶层每月的纳税额将出现大幅下降。以月工薪收入8000元为例,仅根据起征点调整来计算,按照此前计算方式,每个月需交税345元;按照修改后的个税法计算,只需要交税90元。


程丽华表示,从总体上来讲,税收一年大致要减3200亿元。对个人来讲,收入增加了以后,就可以很好地用于消费,扩大消费需求,拉动经济增长。


国家统计局数据显示,1-7月,社会消费品零售总额同比增长9.3%,低于前值9.4%。我国消费疲弱的趋势仍未改善。


而对于个税改革对消费的拉动作用,多位业内专家向北京商报记者表示持谨慎乐观态度,减征个税无法直接影响消费,而是通过影响一些中间变量,进而对最终消费产生作用。从历次个税改革来看,改革促进了收入分配,提高了个人可支配收入,但是在促进消费上的作用较小。据2008年和2011年两次个税改革的实证分析显示,个人所得税改革产生的居民消费额增量约为0.15%和0.57%。


不过,东北证券宏观分析师沈新凤撰文强调,此次改革不仅仅是起征点的变化,级距扩大力度以及增加的专项附加抵扣内容是新的亮点,较以往的个税修正更给力。“从宏观角度出发,我们估算此次个税调整将带来3500亿元以上的减税幅度,比市场预期要好。如果减税额度均转化为消费,将带来1%的社会消费品零售增长,在今年增速下降的背景下起到企稳作用。”(来源:北京商报)


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