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沈阳楼市突然放量成交37万平 环比大涨53% 栋察楼市早报(11.20)

沈阳365淘房2019-07-01 09:33:06

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2018.11.20十月十三•周二

沈阳天气

大家早安,今日多云转晴,-10至2度

北风3-4级, 空气质量:良

宜:

嫁娶、订盟、纳采、祭祀、祈福

忌:

开市、造庙、动土、破土


今日

要闻索引

热点及本地新闻

沈阳楼市突然放量成交37万平 环比大涨53%

新南站将增20列高铁 多开往北京、成都等

辽宁大学生创业 可享培训 税收 场地多项优惠

明年沈将开展农村居家养老服务试点

截至10月末,全省城镇新增就业44.1万人

国内新闻

信号!多地按揭利率出现松动 有望促进刚需入场

三四线土地市场降温 房企已打算撤退

北京楼市观望情绪增加 将逐步回归理性

数亿购房溢价款被“套路” 开发商老板已移民加拿大


沈阳楼市突然放量成交37万平 环比大涨53%


2018.11.12-11.18快报(第46周/全年52周)


“新峰地产大数据信息系统”(CRIDAS)


1、销量:上周是沈阳限购执行后的第12周,全市新建商品住宅销售37万平,环比大增53%,同时超过周均(27万平),累计销量(1255万平)同比减少8.4%—2018全年有望成交1400万平,全年表现尚佳;


1255万平/46周*52周=1418万平(测算)


2、供应:商品住宅新增供应14.78万平,低于周均(26万平)。 2018年累计新增供应(1198万平)同比增加31%,占销量95%;


上周新增供应:

上周成交备案:

1

经营性用地市场


上周明细:0公告、成交1.15万平。

 

 ①、2018累计公告507万平、同比增加323万平;

 ②、2018累计成交422万平、同比增加244万平;

(去年同期:公告184万平,成交178万平)。


2

新建商品房市场


新增供应:17.48万

 2018累计批/售=94%,供求基本平衡;

成交备案:45.88万㎡



 ①、上周亮点:公寓环比增加26%(景星花园、国瑞城)。

   ②、沈阳新建商品房,2018累计销量同比减少3.6%。


3

新建商品住宅市场


新增供应:14.78

 2018累计批/售=95%,供求基本平衡;

成交备案:37.17万㎡

成交备案环比大幅回升,后续观察持续性,与年底房企业绩冲关力度。

沈阳新建商品住宅库存去化周期18个月(不含查封16个月)。

90-120平成交环比增加73%:信达万科城、旭辉东樾城、颐盛壹号公馆......。



 ①、全运27项目(三甲:信达万科城、万锦红树湾、全运万达广场)、道义35项目(三甲:沈阳雅居乐花园、三盛颐景御园、汇置尚都)、荷兰村14项目(三甲:沈阳美的城、中海城、碧桂园大城印象)备案成交;

   ②、沈阳新建商品住宅,2018累计销量同比减少8.43%。

上周全市商住宅排名:

(来源:新峰房谱网)


新南站将增20列高铁 多开往北京、成都等

伴随着京沈高铁引入沈阳枢纽,在11月20、21、22、23、26日五天将新增加20列高铁列车由沈阳站和沈阳北站终到改为到沈阳南站终到站停。至此,沈阳南站由原来每日到开高铁列车41列,增加到61列,将有大量旅客集中到达,客流量将增加5倍以上。为此,铁路部门协调沈阳市交通局,为缓解在沈阳南站下车旅客压力,解决与市区公交输送困难,增加“摆渡公交车”16辆,接站地点在沈阳南站东广场南侧公交站,设立临时“公交摆渡”站点,循环发车往返输送旅客到沈阳站、南京街和二十一世纪(地铁站)等方向。(来源:沈阳晚报)


辽宁大学生创业 可享培训 税收 场地多项优惠

在创业大潮持续火热的今天,很多朝气蓬勃的年轻人开始了创业的逐梦之旅。为了支持大学生创业,各级政府都出台了许多扶持优惠政策,涉及创业贴息贷款、税收优惠、创业服务与指导等诸多方面。近年来,辽宁省深入实施创新驱动发展战略,持续推进大众创业、万众创新,相继出台多项旨在鼓励大学生创新创业的优惠政策,激发青年人的创造力。


允许学生保留学籍  休学创业创新


根据《辽宁省人民政府印发关于推进大众创业万众创新若干政策措施的通知》规定,打造创业创新公共平台,推进创业教育培训。在普通高等院校、职业学校、技工院校开设创业创新类课程,融入专业课程和就业指导课程体系。到2020年,力争实现参加创业培训的大学生人数不低于应届高校毕业生总人数的10%。


为大学生创业创造便利条件。优先支持开展创业创新的学生转入相关专业学习。允许学生保留学籍休学创业创新。建立健全弹性学制管理办法,将高校毕业生自主创业扶持政策范围延伸至普通高校在校大学生。


建立创新创业学分积累与转换制度,把学生创新创业活动的成果转换为学分;鼓励高等院校实施弹性学制,放宽学生修业年限,允许调整学业进程。鼓励学校根据本校和学生实际,制定学分转换和休学创业的扶持政策,并报省教育厅备案。


鼓励创业投资和天使投资参与普通高校大学科技园、产学研合作基地、创业孵化基地等建设。可将投资收益中归属政府部分的50%分配给投资管理团队。发展天使投资支持大学生自主创业。


支持返乡创业集聚发展。深入实施农村青年创业富民行动、大学生返乡创业计划,制定返乡人员创业扶持政策。鼓励设立各类返乡创业园,以土地租赁方式进行返乡创业园建设的,形成的固定资产归建设方所有。


毕业3年内从事个体经营  行政事业性收费有优惠


辽宁省财政厅、辽宁省物价局在《转发财政部国家发展改革委关于对从事个体经营的有关人员实行收费优惠政策的通知》中规定:登记失业人员、残疾人、复转军人,以及毕业3年以内的普通高校毕业生,从事个体经营的,自其在工商部门首次注册登记之日起3年内,免交有关省政府及省财政、物价部门批准设立的登记类、证照类等有关行政事业性收费。具体项目包括:1.卫生部门收取的中医西医专业技术资格评审费;2.公安部门收取的特种行业许可证工本费、印章防伪网络登记费;3.旅游部门收取的导游人员资格报名考试费;4.建设部门收取的城市占道费;5.国土资源部门收取的城市私房占地费、城市临时占地费;6.省政府及省财政、物价部门批准设立的涉及个体经营的其他登记类、证照类和管理类收费项目。


提供维护知识产权权益的咨询意见


大力发展知识产权维权援助体系,积极开展知识产权维权援助活动,主动为企业提供知识产权保护的知识,提供维护知识产权权益的咨询意见,保护知识产权成果,为创业创新提供法律支持。


大力宣传著作权法,明晰四众平台在著作权方面的责任、权利和义务。推动版权成果有效运用,切实维护创业创新者权益。建立版权管理长效机制,深入开展打击侵权盗版行动。加强对专利侵权的调处力度,严格保护专利权人合法权益,为创新创业消除后顾之忧。


办好中国(大连)海外学子创业周、辽宁创新创业大赛、科技活动周等活动。支持众创空间等创业创新服务机构举办创业沙龙、创业文化周、创业训练营等活动,打造一批具有辽宁特色的创


设立“辽宁省大众创业万众创新活动周”,加强政策宣传,展示创业创新成果,促进创业投资对接和交流互动,为创业创新提供展示平台。


沈阳大学生创业可获场租全额补贴


沈阳创业的大学生,若符合条件,2018年可获“场租全额补贴”。


休学创业大学生、在读大学生和毕业5年内全日制高校毕业生在沈初始创业(创业实体成立未满3年),并首次入驻由市人社局、科技局、经信委认定的市级创业孵化基地、科技孵化器、众创空间、创业辅导基地或省、国家级创业孵化平台,企业运营状况良好,给予“场租全额补贴”。补贴仅可享受一次,不同孵化平台间不可兼得。


具体补贴标准:


补贴采取先交后补的方式,对租赁面积不超过200平方米,年租金总额不超过20万元的创业场地租赁费给予全额补贴,最长不超过2年。


所需要件:


1.《沈阳市大学生创业场租补贴申请表》;


2.创业者身份证原件及复印件,已毕业大学生提供毕业证原件及复印件(留学回国毕业生提供身份证、教育部出具的《国(境)外学历学位认证书》原件及复印件),休学创业大学生提供休学证明原件及复印件,在读大学生提供学生证、学校出具的在读证明原件及复印件;


3.创业实体工商营业执照原件及复印件;


4.创业实体纳税申报表加盖公章的复印件;


5.创业实体与孵化平台签订的入驻协议和租金缴纳票据原件及复印件;


6.市级及以上创业孵化平台认定文件加盖公章的复印件。


办理流程:


符合场租补贴条件的人员可以在每年的6月末前到入驻创业孵化平台所在地的区、县(市)人力资源社会保障部门进行申报,同时提交相关材料,经市区人力资源社会保障部门和财政部门审核,并经公示无异议,拨付场租补贴资金。


符合条件的小型微利企业  纳税有优惠


对符合规定条件的年应纳税所得额低于30万元(含30万元)的小型微利企业(包括采取查账征收和核定征收方式的企业),其所得减按50%计入应纳税所得额,按20%的税率缴纳企业所得税,同时延长部分小微企业、个体工商业户等免征增值税、营业税优惠期限至2017年底。对月销售额2万元至3万元的小规模增值税和营业税纳税人,免征增值税和营业税。


全面落实取消非行政许可审批事项,调整更新税务行政审批目录。简化办税流程、扩大即时办结范围、缩短办税时限、精简办理手续。升级纳税申报系统,进行税收优惠政策提示,实现申报自动计税。借力“互联网+”,加强数据分析应用。


促进信贷资金 向小微企业倾斜


运用再贷款、再贴现等货币政策工具。促进信贷资金向小微企业倾斜;广泛开展非金融企业债务融资工具的宣传培训,进一步拓宽小微企业直接融资渠道、扩大融资规模。推进实施小微企业信贷政策导向效果评估工作,鼓励金融机构加大小微企业信贷投放,增强小微企业信贷政策导向力。


积极发展知识产权质押融资,打造线上服务平台,为专利权人提供更优质更便捷的金融服务。设立风险补偿基金,引导并支持各类担保机构为知识产权质押融资提供第三方担保服务,缓解企业短期还贷压力,有效降低银行贷款风险。


开展知识产权执法宣传,组织专项执法行动,打击知识产权侵权假冒行为,营造“双创”良好氛围。


为创业者提供免费  高带宽互联网接入服务


简化住所(经营场所)登记手续。贯彻落实《辽宁省简化市场主体住所登记条件暂行规定》(省政府令290号),执行“一址多照”“一照多址”和简化企业提交住所(经营场所)证明材料等政策。支持企业依托众创空间等新型孵化机构集群注册,实行住所(经营场所)报备制度,免予提交场地使用证明等政策措施。试行企业简易注销登记。制定《企业简易注销登记办法(试行)》和《企业简易注销改革试点实施方案》,对未开业企业、无债权债务企业试行简易注销程序,方便其办理退出市场登记。


建立“互联网+”创新创业服务平台。鼓励众创空间为创业者提供免费高带宽互联网接入服务,对用于创业服务的公共软件、开发工具等费用予以优惠和减免。(来源:辽沈晚报)


明年沈将开展农村居家养老服务试点

沈居家和社区养老服务设施配建标准首次进行刚性约束。


新建居住区按照每百户建筑面积不低于35平方米的标准、已建成居住区按照每百户建筑面积不低于25平方米的标准配套建设居家养老服务设施。


近日沈阳市民政局公布《沈阳市居家养老服务体系建设实施方案(2018-2020年)》政策解读明确了上述信息。


到2020年底沈阳建成  900个社区养老服务站


近年来,沈阳市老龄化进程不断加快,截至目前,60岁以上老年人口达183.2万人,占全市总人口的24.8%,高出全国7个百分点、高出全省2个百分点。


今年市十六届人大一次会议期间,88名市人大代表联名提出了《关于加快推进我市居家养老服务体系建设的议案》。市民政局牵头起草了《沈阳市居家养老服务体系建设实施方案(2018-2020年)(代拟稿)》,经市政府常务会议审议,最终形成《实施方案》,由市人民政府办公厅印发。


方案提出,到2020年,基本建成以居家为基础、社区为依托、机构为补充、信息为辅助、医养相结合的养老服务体系。到2020年底,沈阳全市建成260个区域性居家养老服务中心、900个社区养老服务站。


明年沈将开展  农村居家养老服务试点


加强居家养老服务设施建设上,明确标准,配建居家和社区养老服务设施;完善功能,健全居家和社区养老服务网络;整合资源,拓宽为老服务设施保障渠道;加强改造,完善无障碍设施。


在引导社会力量广泛参与上。支持社会力量运营居家和社区养老服务设施,发挥政府投资带动作用,整合服务资源,落实优惠政策。


在加强医养结合服务体系建设上,包括提升各类医疗机构养老服务能力,加强对居家老年人的健康管理,完善医疗服务配套支持政策,探索实施长期照护保险制度。


在推动养老服务信息化发展上,包括建立居家养老服务信息化体系,推进居家养老服务线上线下相结合工作等内容。


2019年在康平县、法库县各选定两个乡镇进行农村居家养老服务试点;2020年起逐步推广试点经验,扩大试点范围。


强化培育养老服务人才队伍,扩大养老服务志愿者队伍。在推动养老服务产业发展上,培育壮大养老产业,做大做强养老产业集团。


新建居住区养老服务设施  每百户面积不低于35平方米


居家养老服务设施解读指出,方案首次对居家和社区养老服务设施配建标准进行刚性约束,解决设施不足问题。明确新建居住区按照每百户建筑面积不低于35平方米的标准、已建成居住区按照每百户建筑面积不低于25平方米的标准配套建设居家养老服务设施。


对居家和社区养老服务设施定位重新进行设计调整,解决功能定位问题。在街道层面建设区域性居家养老服务中心,主要为老年人提供生活照料、短期托养、助医、助餐、助浴、助洁、助行、关怀访视、生活陪伴、心理咨询和应急救援等服务;在社区层面建设社区养老服务站,主要为老年人提供文化、体育、娱乐、休闲、养生、老年教育等服务。


出台居家养老服务系列扶持政策,解决社会力量参与度不高问题。计划从资金扶持、政府购买服务、无偿提供房产、优化审批流程等方面制定一系列扶持政策,积极引进社会力量参与居家养老服务。


逐步加强居家养老服务标准化建设,解决服务质量问题。出台《区域性居家养老服务中心设施设计和服务标准》《养老服务机构安全管理规范》等多个规范性文件,通过标准化推动养老服务正规化。


启动居家养老服务信息管理平台建设,解决服务效率和行业监管问题。建设市级居家养老服务信息管理平台,主要负责政策指导、数据统计、决策分析、行业监管等职能,打造信息互通、资源共享、服务高效的养老服务信息化平台。(来源:华商晨报)


截至10月末,全省城镇新增就业44.1万人

11月16日,记者从省人社厅获悉,我省已提前完成全年就业目标任务。截至10月末,全省城镇新增就业44.1万人,完成年计划的107.6%;城镇登记失业率3.95%,低于年度控制目标0.55个百分点。


今年以来,面对错综复杂的就业形势,各地区、各部门把稳就业作为重要政治责任,继续实施就业优先战略和更加积极的就业创业政策,全面贯彻落实党中央、国务院关于就业工作的决策部署和省委、省政府的具体安排,稳重点、兜底线,多措并举、综合施策,大力促进就业创业。


我省把促进高校毕业生就业创业摆在就业工作首位,开展促进高校毕业生留辽回辽来辽就业创业专项行动、建档立卡贫困家庭高校毕业生就业帮扶专项行动,组织创业就业先进典型巡回宣讲,开展“系家乡情怀 建美好辽宁”系列宣传活动,举办“聚人才 促就业”“热爱辽宁 投身辽宁振兴发展”等大型招聘活动。全省各地就业部门密集组织校园、网络、国企、民企、县域等系列专场招聘会3000余场,线上发布岗位信息48.2万个。先后赴江苏、吉林、黑龙江、内蒙古、陕西等省区开展人才招聘活动,累计提供就业岗位14878个,达成就业意向3494人。


突出抓好高校毕业生就业创业工作的同时,我省大力推进以创业带动就业工作。落实创业扶持政策,为145家创业孵化示范基地提供1.1亿元就业专项补贴,截至目前,全省创业孵化基地达到358家,入驻企业1.7万户,吸纳就业13万人;扶持创业带头人1.1万人,带动就业6.7万人;举办“中国创翼”创业创新大赛、创业高端论坛峰会、创业博览会等创业活动1896场。


加大重点群体就业援助力度,针对新成长劳动力、退役军人、失业人员、就业困难人员、贫困劳动力等群体,因户因人精准实施就业援助,确保零就业家庭动态为零。开展就业援助月和春风行动,建立城市结对帮扶机制,举办各类专场招聘会525次,帮助9.4万就业困难人员和56.2万失业人员就业,促进127.7万农村劳动力转移就业,安置零就业家庭7496户、7500人;实施失业保险援企稳岗护航行动和技能提升展翅行动,支付援企稳岗和技能提升补贴4.5亿元,惠及职工94万人;强化就业扶贫,组织省内外3200余家企业走进10个深度贫困县举办13场专场招聘会,帮助6700人就业;各地结合特色产业,建立扶贫车间110家,带动建档立卡贫困劳动力2311人就近就地就业。(来源:辽沈晚报)


信号!多地按揭利率出现松动 有望促进刚需入场

第三季度,特别是年底,银行往往收紧银根,但是今年同期,北京、广州、杭州、武汉、南京等多个城市房按揭利率出现了松动,还有一些城市例如上海、深圳,虽然按揭利率没有出现明显松动,但放款速度加快。


融360监测数据显示:10月份,首套利率下调的银行数量为19家,较上月增加16家银行。

东吴证券研究所表示,目前调控效果逐渐显现,购房者观望情绪增厚,导致按揭贷款需求减少,按揭利率持续上升处于高位。为扩大市场份额,预计会有更多银行进行利率下调,按揭有所宽松利于缓和市场转冷节奏,促进刚需人群入场。


多地按揭利率出现松动


过去一年多,按揭利率一直处于上涨趋势,但最近,多个城市房按揭利率出现了松动。

10月底,杭州工商银行、中国银行部分支行率先下调房贷利率;最近,建设银行、农业银行、招商银行、汇丰银行等也相继回调。这不仅是针对刚需购买的首套房,甚至还包括二套房。


下调后,杭州大部分银行首套房贷利率上浮10%,仅少数银行上浮20%。在此之前,首套房整体维持在15%~20%,其中四大行基本上浮15%,股份制、城商行相对较高,还有个别支行曾经上浮30%甚至是40%。


从10月份数据来看,杭州地区房贷利率自5月份破“6”以来,首套利率平均值首次下跌。

此外,北京首套利率普遍执行基准上浮10%,个别股份行首套按揭利率由上浮20%下调至上浮15%;广州按揭利率松动则相对较早,7月底广州多家银行下调首套房贷利率。


融360数据显示:武汉首套房、二套房贷款平均利率环比均下降;南京首套房贷利率平均值环比下降0.84%。



不过也有一些地区,例如苏州、郑州、东莞等,按揭利率不同程度上涨。


100万下浮10%可节省11.1万


据融360监测数据显示:全国首套房贷平均利率持续上涨22个月。10月份,全国首套房贷款平均利率达到5.71%,相当于基准利率1.165倍,环比上升0.18个百分点;同比去年10月首套房贷款平均利率5.30%,上升7.74个百分点。


10月份,全国首套房贷款平均利率持续上涨,涨幅明显收窄。在市场转冷下,预计到2018年年底前,首套房贷利率将会见顶,然后趋于平稳。


从过去1年多时间看,从2017年初全国大部分城市执行首套房贷利率基本都是85折,在基准利率不变的情况下,当下很多城市执行利率最高已经是首套房贷上浮20%。



以贷款100万为例,按揭30年,从一年多前的利率到现在,购房者需要多支付利息多达37.6万。最近部分城市出现的从1.2倍利率降低到1.1倍利率,相当于100万贷款30年总利息减少了11.1万。


中原地产首席分析师张大伟认为,目前利率下调个案数据意义不大,房贷利率已经触顶,房贷利率最近2个月肯定是没涨,而且很多银行的确降低了。


东吴证券研究所表示,目前调控效果逐渐显现,购房者观望情绪增厚,导致按揭贷款需求减少,按揭利率持续上升处于高位。为扩大市场份额,预计会有更多银行进行利率下调,按揭有所宽松利于缓和市场转冷节奏,促进刚需人群入场。


沪深房贷放款速度加快


北上广深一线城市中,上海和深圳首套房贷款平均利率较上月持平,但放款速度都有所加快。



一位上海上市股份行相关业务人员介绍,目前上海按揭利率政策没有变化,四大行首套房按揭最低利率折扣依然为9.5折,他们行执行基准上浮10%。


一家国有行上海地区支行信贷部负责人透露,近期单子有点多,但审批速度及放贷款速度都提升了。


融360数据显示,10月份,上海首套房贷款平均利率为5.19%,环比上期持平,二套房贷款平均利率为5.58%,环比上期持平。


融360认为,整体来看,上海地区整体利率均值低于全国平均水平,未来上海地区房贷利率大面积波动情况不大,个别银行或将跟进调整。


放款提速的还有深圳。


深圳一位中介公司相关业务人员介绍,他们接触的银行首套房按揭利率基本没有大的松动,普遍执行首套房按揭利率上浮15%,但是放款速度有所加快。



一名深圳地区资深地产从业人士表示,之前额度紧张,要排队放款、放款缓慢,甚至不接单,但是近期只要申请人资料齐全、审批过关,最快五个工作日就能放款。


按揭增量连续三月下滑


在房地产市场转冷下,购房者观望情绪增厚,按揭贷款需求减少。


11月2日,央行发布的《中国金融稳定报告》中提到:合理管控个人住房贷款增长,加强居民消费贷款管理,防止资金挪用与购房行为,刚性需求得到保护,投机炒房行为被抑制。

央行最新的数据显示,10月份居民按揭贷款增加3730亿元,环比下跌13.44%,同比小幅上涨0.55%,略高于去年同期,按揭贷款增量规模已连续3月下跌。


(基于房地产市场调控需要以及防范金融风险需求,新增贷款中按揭贷款投向被进一步限制,居民中长期贷款这一基本上可以视同为按揭贷款的数据。)


按揭贷款增量及同环比增长



融360分析认为,虽然少数银行存在高位回调,但目前整体趋势稳定,未来继续出现大面积回调利率的可能性较小。政策框架内房贷市场的治理仍趋严,当前治理已取得有效进展,未来亦将继续保持。


从回调原因上来看:

1、降准利好显现,银行流动性好转;

2、业务调整规划,市场份额仍需着力竞争;

3、高于同地区均值水平,易造成客户流失;

4、政策范围内,回调利率,增加刚需贷款选择范围。(来源:券商中国)


三四线土地市场降温 房企已打算撤退

在前几天公布的1-10月份全国房地产开发投资和销售情况数据中,东中西部的商品房销售数据依旧分化,而且更加明显。其中,东部的销售面积同比增长-4.7%,销售额同比仅增长5.4%,而中西部依然保持高速增长,其中西部地区销售面积同比增长8.6%,销售额更是同比增长了26%。


其中,东部的销售面积同比增长-4.7%,销售额同比仅增长5.4%,而中西部依然保持高速增长,其中西部地区销售面积同比增长8.6%,销售额更是同比增长了26%。


据中泰证券研究所的统计数据,截至9月份,一二线城市商品房销售增速为-0.6%,三四线城市销售增速则为4.6%,投资方面,一二线城市房地产投资增值为5.1%,而三四线城市房地产投资增速却高达15%。


简单点说,在当前分城施策的调控模式下,房地产市场正在进一步分化。


其中一二线城市,新房价格开始回调,其中厦门跌幅最为明显,紧随其后的有北京、上海、福州等城市。对于生活在一二线城市的朋友们来说,新房价格下跌算是不大不小的利好,如果你现在买房,至少能抵消一部分新增的贷款成本。


不过,如果你不打算买房而选择租房,压力会明显增长。因为房租的走势与房价走势相悖,房价会跌,房租不会。这里面的因素很复杂,简单说有两点,一是资本的进入,靠杠杆取得快速增长的长租公寓,租金明显高于普通民房,进而带动整个房租上涨预期。普通住宅的房东跟长租公寓的运营商没啥区别,甚至更为逐利,他们不会因为房价的下跌就会下调房租。


二是针对房价的调控,导致开发投资动力不足,商品房供应上不去,一定程度上导致房租上涨。而对于三四线城市来说,如果当前调控策略保持不变,接下来的行情可能更加凶险,房价很难稳得住。


而对于三四线城市来说,如果当前调控策略保持不变,接下来的行情可能更加凶险,房价很难稳得住。


数据显示,2016-2017年,这些城市累计销售的商品房面积和当前库存面积之和是2015年底总库存的6倍多。这就是个要命的问题,货币化安置消化了显性库存,但隐性库存却仍然很多。比如居民买下的商品房没有被充分利用,还有开发商回笼资金后为了追逐货币化安置红利而追加投资带来的更多库存。


当前三四线城市房地产措施总体仍是鼓励买房的,但货币化安置结束的时间表是看得见的,接下来的问题是如何稳住房价。恕我直言,除非推出强有力的刺激措施,否则房价很难维持,连横盘都不可能。


高杠杆去库存之后,真正的需求已经被严重透支。随着大城市群战略的持续推进,农村确权,农民对就近进城保持观望,小城市人口面临单向流出的压力。而且三四线城市几乎全部是新房,二手房市场非常小,只要新房价格下跌,整个行情势必无法维持。事实上,从调控的策略来看,未来更可能是针对一二线城市采取一些放松的措施,而针对三四线城市,货币化安置退场也意味着去库存的历史任务彻底完成,再给刺激几乎是不可能的。


事实上,从调控的策略来看,未来更可能是针对一二线城市采取一些放松的措施,而针对三四线城市,货币化安置退场也意味着去库存的历史任务彻底完成,再给刺激几乎是不可能的。


很多人可能会想到限售来稳住房价数据,实际上这是徒劳的,因为整个三四线难有新需求进场,限售只会加速行情的降温。眼下三四线城市的商品房销售虽然仍保持高速,但相比2016、2017年,销售已经明显下行,而且上游的土地市场却已经显露出撤退的迹象。同策研究院近期公布的300个城市土地交易报告显示,10月份一线城市土地成交额环比大幅增长143.36%,同比上涨13.11%,而二线和三四线城市土地成交额均出现下滑。


眼下三四线城市的商品房销售虽然仍保持高速,但相比2016、2017年,销售已经明显下行,而且上游的土地市场却已经显露出撤退的迹象。同策研究院近期公布的300个城市土地交易报告显示,10月份一线城市土地成交额环比大幅增长143.36%,同比上涨13.11%,而二线和三四线城市土地成交额均出现下滑。


从房企的角度来考虑,一线城市在这一轮调控中降温最为明显,而三四线正处于历史高点,此时选择在土地市场重返一线城市相对明智。分城施策以及板块轮动效应也给了房企回旋的空间。而对购房者来说,除非你老死在三四线,否则还是从楼市撤出来吧。(来源:楼市微观察)


北京楼市观望情绪增加 将逐步回归理性

11月15日,北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布北京市前10月经济运行情况。其中,在房地产建设和销售方面,1-10月,全市商品房新开工面积1740.3万平方米,同比降1.7%;其中商品房销售面积461.4万平方米,同比下降24%。在“金九银十”黯然收场,多渠道房源供给,以及保障性住房投资在北京市固定资产投资领域中占比居高不下的状况中,市场观望情绪逐渐增多,北京市今后的房地产市场将逐步回归理性。


金九银十遇冷


今年北京楼市“金九银十”成色不足已是不争的事实,北京新房交易量在交易面积和成交套数都呈现出下行趋势。据《每日经济新闻》此前报道,今年国庆黄金周期间,北京新建住宅网签235套,延续了2016年“9·30新政”以来的低迷态势。


数据显示,10月北京新房交易面积34.9万平方米,环比下降29%。根据数据分析,10月北京新房成交3270套,环比下降34.6%。诸葛找房数据显示,近期北京新房供应面积增速度远大于销售面积增速,销供比从今年4月份开始逐月下跌。


就供应面积上讲,6月以来北京新房供应面积速度加快,10月北京新房供应面积为117.94万平方米,而冷清的交易量使得10月销供比达到最低值0.43。


同时,政策方面的影响不可忽视。9月北京市发布公积金新政之后,市场购买力尤其是首置刚需购买力被进一步削弱,同时市场预期受此影响进一步回落,客户入市积极性下降。数据显示,10月北京新增客源量和带看量环比下滑1.3%,处于低位稳定。


在二手房方面,据媒体此前报道,10月北京二手房量价齐跌,溢价空间达到全年最高水平。北京市住建委的数据显示,10月份北京二手住宅整体网签量仅为8879套,是今年3月份以来的最低位,环比上月下降了42%,再次跌进单月成交万套以内。


在成交量大幅下挫的同时,成交价格也明显下降。中介机构的统计显示,买房议价幅度不断增大。根据北京麦田成交房源价格监测数据,10月份买方整体议价幅度(客户议价=成交价/最后一次报价-1)为-5.9%,较上个月下滑0.3个百分点,这样的议价空间已经是2018年以来的最高水平。


研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,北京的新房和二手房交易持续低迷,跟全国市场的表现是一致的,由于市场的看空情绪增加,以及商业银行贷款相关配套政策等方面的影响,交易状况不乐观符合预期。


实现多渠道房源供给


在经历了夏季火热的“涨价”后,北京市在对于房地产市场加大调控的同时,持续推进集体土地租赁住房、公租房等保障性住房开建和配租,以及共有产权房、限竞房的入市,这对于增加多渠道房源供给,促进职住平衡及房价理性回归,无疑是浓墨重彩的一笔。


10月15日,北京市住建委发布消息,由北京市燕顺保障性住房投资有限公司持有运营5个公租房项目尚余部分的剩余84套房源房源,将面向顺义区保障性住房轮候家庭,采取“快速配租”的方式进行配租。此次配租面向顺义区保障性住房轮候家庭,是顺义区首次启用“快速配租”方式。


在共有产权房领域,据中原地产研究中心统计,目前北京年内已经开始申购的共有产权房项目合计多达28个,供应住宅套数多达31434套。而2017年全年供应仅5个项目,合计3752套住房。“北京楼市今年彻底进入供应井喷时代,共有产权房供应同比上涨幅度达到了738%。”中原地产首席分析师张大伟表示。


据了解,今年10月9日,北京嘉达置业有限公司开发建设的中国铁建西山梧桐项目共有产权住房项目开放申购登记,销售均价2.3万元/平(含全装修),共有588套。当月15日,大兴区住房城乡建设委近日对外发布《大兴区四季盛景园共有产权住房开始申购登记的公告》显示,开放四季盛景园共有产权住房项目共2224套房的申购登记,全装修均价2.9万元/平方米。此后,位于朝阳区管庄和东坝的两个共有产权房项目共2852套房11月13日开始申购。


业内人士分析称,共有产权房的上市,除了对新房价值有很大的影响外,还对二手房市场起到调节,目前,北京二手市场中的老破小受冲击较大,成交萎靡不振,脱手不易。虽说购买共有产权房需要一定的资格,但在北京严格的限购环境下,外地购买力不能进,共有产权房又分流了数量可观的潜在购买力,对新房和二手房价的影响不可低估。


而对于限价房,据张大伟介绍,目前看,限价房合计大约3000亿货值,2018-2019年将出现限价房供应量的井喷,短期入市房源有望超过2万套。从价格走势看,2018年北京市场因为有大量的房源供应,各种调控政策也继续严格执行。在过去一年多通过各种约束性政策抑制市场高温后,后续市场将逐渐进入供应加量周期。


据张大伟分析,北京市场过去2年土地供应高峰逐渐开始反应到住宅房源数量上,预计后续还将有大量上市。同时,限竞房区域供应扎堆现象明显,部分区域入市超过3000套。


房地产投资回温


在房地产开发投资领域,记者发现,今年前三季度北京市房地产开发投资一直呈负增长态势,但降幅却一直在收窄。数据显示,今年上半年、前三季度以及前10月房地产开发投资增速分别为—7.5%,—3%,1.5%。


“很明显10月份北京市房地产开发投资领域出现了回温的态势。”严跃进表示,这与全国的表现大相径庭,国家整体是从高位运行在持续往下走,而北京市房地产开发投资却是从低位开始反弹。国家统计局数据显示,今年前10个月,全国房地产开发投资99325亿元,同比增长9.7%,增速持续回落;10月当月,该数据同比增长7.7%,为年内最低。而对比全国,北京市却实现了年内的首个增长。


对于个中缘由,据严跃进分析,过去开发投资受到一定的抑制导致此前的数据一直不是很乐观,10月以来政府土地购置结构调整加快,加之楼市的利空出尽,促使不利因素经过消化调整后,房地产投资市场将朝着好的方向前进。


记者了解到,10月22日,北京国土资源局网站一口气挂出了6宗拟出让地块。其中两宗为共有产权房地块,另外四宗为限竞房地块。两宗共有产权地块均位于顺义,将提供共有产权房超过4000套。另外四宗“限竞房”地块分别位于丰台、昌平、房山和大兴。值得注意的是,丰台区花乡的白盆窑地块去年曾作为共有产权房地块出让,但却遭遇了流标,这次改为“限竞房”出让。


同时,今年以来,北京市加快推进保障性住房建设,全市保障性住房投资一直保持上扬的态势。北京市统计局发布的数据显示,上半年全市保障性住房完成投资517.9亿元,同比增长43.6%;1-3季度同比增长37.8%;前10月同比增40.7%。


此外,据了解,今年以来,北京市多区正加快规划和建设集体土地租赁房,其中不少房源都面向周边园区内的企业员工。10月以来,北京市已有丰台区成寿寺、石景山区古城、海淀东升乡、通州大稿村4个集体土地租赁住房项目实现开工,可提供房源约3800套;此外,还有一大批项目正办理开工前手续,顺义区首批4个项目也已完成立项。(来源:北京商报)


数亿购房溢价款被“套路” 开发商老板已移民加拿大

想着为了让孩子能在北京周边上学,2016年10月,王女士相中了位于环京北三县大厂迎宾大道北侧早安北京(福泰花园)的房子,并决定购买。


今年10月,该收房了,有装修公司组建了业主微信群,通过聊天,王女士才意识到原来购房交易时多花销的35万元被开发商和中介公司给“套路”了。


不过,针对早安北京业主反映的购房溢价款以及捆绑精装修问题,按照购房户提供的录音和视频资料显示,代理销售公司认为“这些钱肯定打给了开发商,不把钱打给开发商,开发商能把房子给购房户吗?”开发商则矢口否认“我们根本没收这笔钱”。


靠着北京这个一线城市的红利,环京楼市不愁卖,一路飙升的房价在2016年9月之后连番遇到了调控的抑制,有开发商为了避开网签,导演了额外收取购房溢价款、强制捆绑搭售精装修、茶水费等各式各样的违法违规剧目。


早安北京只是一个缩影。


穿透政府网签价的“套路”


对于被开发商和中介公司给“套路”、多花销的35万元。王女士对中国房地产报记者讲述过程:当时经朋友介绍,她去了早安北京售楼处,但被告知售楼处不直接售楼,都是代理销售公司代理销售。王女士后来被接到了距离早安北京数公里之外的潮白河友谊大桥附近的一家中介门店。自己先是通过POS机刷卡了30万元,又用支付宝支付了5万元。被销售人员告知,这30万元是定金,5万元是选房资格。几天之后又交纳了46万元的首付款,销售人员才又告知上次交纳的35万元是加价款,并被告知“政府的网签价太低,不能低于政府的网签价。”合同签订时,销售人员也并不让看,总是催促王女士快点签。尽管后来也看到交纳的这些钱没有写进合同里,但也并没有在意,“都想着买房没往坏处去想”,当有业主聊起这个买房过程的事情,业主们这才觉得,“被开发商和中介公司给套路了”。


与王女士有着购房溢价经历的业主涉及430多户,按业主自己统计,有的交纳了30万元、40万元、50万元……80万元、90万元,交纳最多的达到115万元。而其中,交纳50万元、60万元占多数。按照业主提供的数据,他们认为,该溢价金额达1.57亿元。


中国房地产报记者注意到,该小区另有部分业主因强制捆绑搭售精装修和车位,也在维护自己的合法权益。据了解,这一类业主装修费用和车位费用,有的交纳80多万元,也有90万元、100万元,还有120万元。其中涉及35号楼、46号楼维权的业主达60人。按这些业主估算,大约金额达6000万元。


记者在11月5日、6日采访这两类业主时,他们普遍认为,这些数字的统计并不够准确,还有很多并不知情的业主。


中国房地产报记者注意到,所走访的这些购房户中,多为投资者。并且这些购房户买房时间大多是在2016年9月份至2017年4月份期间。而该时段正值环京北三县楼市“一房难求”的最疯狂期。当时的代理销售公司遍地开花。


巨额溢价款各说各话


经记者调查发现,这些购房交易主要有三种形式。一种是现金交易,一种是银行转账,还有一种是POS机刷卡,以及支付宝等手段支付。不论是现金交易的业主,还是刷POS机交易的业主,手头上都并没有收据。有些业主只是拍下了交易时的现场视频、录音或拍下了POS机刷卡单子。


不过很多业主发现被套路后,纷纷到银行查询水流明细。上述王女士也发现,她的35万元溢价款中,其中5万元被转到了一个名叫张建胜的个人账户,30万元转给了廊坊齐景玉茂房产经纪公司(以下简称“齐景玉茂房产经纪”),而后来交纳的首付款46万元汇入了开发商河北福泰房地产开发有限公司(以下简称“福泰公司”)。


按照业主统计,这430多户购房户多交纳的没在合同中体现出来的溢价款,其操作方式基本一致,且溢价款进入了46家房产经纪公司账户。而这些房产经纪公司主要有齐景玉茂房产经纪、顺心置地、铭地行房产经纪公司、百目地产、鑫家众成房产经纪公司、兴达置业、三河华宇房地产经纪公司、隆福房地产经纪有限公司、燕郊萨拉曼卡、21世纪不动产、大厂回族自治县创辉置业房产经纪有限公司等46家公司。


11月9日,记者探访上述大厂创辉置业房产经纪公司,发现原来一些购房户进行交易的门店已经人去楼空。该公司的注册地位于大厂县城华安南路21号,也是大门紧闭。记者拨通法人杨明电话,被告知“我只做二手房代理。这笔资金只是销售人员通过POS机刷卡到了我的账户,实际上资金到达账户后,又随即全部给销售人员转出去了。”而有业主致电齐景玉茂房产经纪公司原法人李凤军,被告知“不知情,忘记了。”


记者在走访部分房产经纪公司时看到,很多房产经纪公司的门店早已人去楼空。而业主统计的46家房产经纪公司中,一部分公司已于近期注销。


记者注意到,按照当时北三县的楼市行情,燕郊当时每平方米房价已突破了3.7万元、3.8万元,大厂县城的房价已突破了2万元,而与早安北京相邻的华夏幸福开发的楼盘,则突破了2.8万元。不过,也有人认为,尽管当时如此虚高的房价,也只不过是“有价无市”。而业主提供的早安北京项目网签合同,其备案价为1.8万元左右。该备案价与项目周边的楼市价格差距悬殊。


在业主统计的46家房产经纪公司中,按照部分业主提供的录音、视频资料显示,早安北京项目开发商福泰公司,只认可金策置地(北京)房地产经纪有限公司和大厂县隆福房产经纪有限公司。而对巨额溢价款,录音资料显示,开发商销售经理张建,代表开发商予以否认,“我们根本没收这笔钱”。不过,有销售人员认为,“这些钱肯定打给了开发商,不把钱打给开发商,开发商能把房子给购房户吗?”一些业主通过其他途径从销售人员中了解情况,被告知“开发商只收取24万元,其他的都归代理销售公司自己了。”


数个亿的溢价款到底去了哪儿呢?有专业人士分析,在房价虚高,而备案价偏低的情况,开发商有通过这一套路来逃避网签并避税的重大嫌疑。


开发商曾炒作卖房被罚


其实,早在今年4月份,开发商福泰公司以及两家代理销售公司由于违规炒房问题,均被上传到了信用廊坊,并记入信用档案。


今年4月,一则“连夜排队抢房”的消息在当地多个楼盘微信群里快速传播。根据销售在微信群里散布的消息,“早安北京楼盘21日早上8点开盘300套房源,20日下午就已经有200多位客户在排队,截至20日晚间已超过600人。”由此出现了“廊坊数百人冒雨连夜抢房”事件。


后来大厂县政府回复:此举为该项目销售代理的房屋经纪公司策划的营销手段,大部分为销售人员代客户排队,仅有小部分为意向购房人员,当日开发企业与127户签订了《选房确认单》,并收取每户2万元订金,但未审查购房人准购资格。最终处理查封关闭了售楼中心,并将违规的代理商清理出市场。


记者注意到,大厂县政府公布并上传到信用廊坊以及记入信用档案的两家代理公司,正是业主统计的46家房产经纪公司中的其中两家。


针对此次违规售楼事件,大厂县房管局向廊坊市房管局申请协助,将河北福泰房地产开发有限公司违规问题上传至信用廊坊,记入信用档案。同时取消金策置地(北京)房地产经纪有限公司、大厂县隆福房产经纪有限公司两家销售代理公司在大厂县备案资格,并已将其清除出大厂市场。


起底开发商


早安北京项目(推广名。实际为“福泰花园”)开发商为福泰公司,法人胡东江。从千丝万缕的关联公司中梳理,可以发现老板为王兆艳。


河北唐山人,并从唐山起家。旗下拥有唐山新时代房地产开发有限公司、五星级饭店唐山锦江国际饭店和海天新能源有限公司等多个公司。同时涉足房地产、酒店业、新能源、机电设备等多个行业。


曾被媒体报道称,王兆艳与河北省委原常务副秘书长梁树林关系密切。早在2012年底,猫扑、天涯等网站出现实名举报梁树林为房地产开发商非法牟利行政干预司法的帖子。被称梁树林卷入了王兆艳控制的一家企业股权转让纠纷案,导致500万元国有资产流失。


2014年1月,在河北省“两会”上,梁树林被纪检部门带走。当时中央纪委监察部网站发布消息称,河北省人大常委、法制委员会副主任委员、省委原常务副秘书长梁树林涉嫌严重违纪问题,目前正在接受组织调查。


而帖子中所指向的“王兆艳”,正在早安北京项目开发商老板。公开信息显示,王兆艳旗下唐山新时代房地产开发有限公司中标的时代广场地下人防改扩建项目并与梁树林有关。


中国房地产报记者从多个信源获悉,王兆艳现已移民加拿大。(来源:中国房地产报)



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2017辽宁省房协经纪专业委员会专家

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365淘房沈阳站 & 栋察楼市 主编 李栋 

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