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重磅!住宅70年产权到期自动续期!精装房需与样板间装修保持一致?!

西安楼市情报2021-10-19 15:18:58



本文看点:


1.南昌装修限价政策正式出台

2.住宅产权到期自动续期进入立法

3.呼和浩特率先提出全面停止房地产去库存




南昌装修限价政策正式出台,具体限价未定


近两年西安房地产市场上带装修房源逐渐多了起来,据部分统计,已经登记结束的76个楼盘中有39个是带装修房。省时省力即买即住的便捷性使得大多数买房人都宁愿比毛坯房多花钱来购买,但是装修的这一部分如何定价各个城市都没有明确的规定。


昨日南昌市房管局发布了一则关于对装修房的限价政策通知。但是只是规定将实行最高限价,不接受限价的企业将不予以发预售证,最终到底限价多少仍未有明细出台。


南昌市关于带装修房的销售管理出台了七条规定如下:

一、实行装修价格限高制度。房地产市场调控期间,对已出让用地上新建全装修住宅装修价格实行最高限价;对今后出让用地上新建全装修普通住宅、非普通住宅的装修价格分别实行最高限价。对不接受装修价格限高的企业,市行政审批局不核发预售许可证,市房管局暂停其网上签约。

二、实行装修样板房制度。新建全装修住宅预售前,在确保安全的前提下,开发企业应按施工图审机构对全装修设计图的审查文件,在销售楼盘内建造所有户型的不同装修方案的实体装修样板房;如建造临时样板房的,在交付前必须完成实体样板房建造,并出具临时样板房与实体样板房一致性公证书。样板房建成后,需组织有关参建单位进行验收。

三、实行装修价格评估制度。新建全装修住宅样板房验收通过后,开发企业须在房地产行业协会组织下,从我市设立的房地产估价机构名库中随机抽取3家评估机构,对新建全装修住宅样板房进行装修价格评估,评估后的均价作为装修价格。

四、实行明码标价制度。开发企业申请新建全装修住宅预售许可前,应根据装修评估价格和向房管部门征询的商品住宅毛坯指导价格,制定新建全装修住宅预售明码标价(一房一价)表,并将新建全装修住宅预售明码标价(一房一价)表报送价格部门签收。市行政审批局审核新建全装修住宅预售许可时,应要求开发企业提供经价格部门签收的明码标价(一房一价)表。

五、实行全装修信息公示确认制度。新建全装修住宅预售期间,开发企业应在销售场所醒目位置增加装修信息公示:建设部门对装修施工设计图的审查文件、住宅装修标准清单、装修价格评估报告、明码标价(一房一价)表等,并展示新建全装修住宅样板房。开发企业必须将新建全装修住宅预售的公示展示告知内容给购房人签字确认,签字确认单存入购房档案。

六、落实价格“两分开”、标准“两一致”要求。即:在商品房买卖合同中,将毛坯价格与装修价格分开;在新建全装修住宅交付时,交房装修标准与样板房装修标准一致。

七、加强销售市场的监管。各有关部门要各司其职,加强沟通,密切配合,形成合力,加大对违法违规行为查处力度,各级建设主管部门要对新建全装修住宅设计、建设、监理、交付等加强监管;房管部门要对违规预售、捂盘惜售、未按要求公示预售信息等行为监管;价格部门要对价格欺诈、变相涨价、价外加价、违反明码标价规定等行为监管;市场和质量监督部门对广告宣传、阴阳合同、捆绑搭售等行为监管。

(上下滑动可看全文)


该通知明确提出规定:在销售楼盘内建造所有户型的不同装修方案的实体装修样板房;如建造临时样板房的,在交付前必须完成实体样板房建造,并出具临时样板房与实体样板房一致性公证书。样板房建成后,需组织有关参建单位进行验收。


临时样板间一般是指买房人去售楼部看的开发商临时装修的房间,实体样板间指所建的整栋楼里面装修的房间。


此项规定的出台对于开发商和购房者有什么影响呢?


从开发商角度来说:


开发商以追求利润最大化为根本目的,通过统一采购装修材料减少流通渠道,控制或者降低成本,因此热衷于做带装修房来获取更大的利润。


一般的楼盘开发商对外宣传是1500元每平的装修标准,中高端的偏改善盘装修标准在3000元每平左右。但据说实际成本不到一半,跟样板间相比差距就更大了,样板间都是开发商花“重金”打造的。


但是现在此项规定出台,要求开发商对装修标准明码标价,而且要与销售时样板间的装修标准一致,这无疑是给开发商增加了一笔巨大的装修成本,那开发商想必得哭晕在厕所了。


从买房人角度来说:


很多人稀里糊涂看了样板间买了房,到交房才发现差距太大,但签合同的时候绝大多数并没有装修品牌等细节约定。大多数开发商在楼盘刚出地面达到预售标准获证之后就开盘售卖,购房人买到手里的房子基本都是一两年之后才能交付的期房,因此在买房时其实是看不到实体样板间的,开发商也没有提供明确的装修标准。而等到实际交付时因没有具体的约定标准,若出现与样板间装修不符,想维权都没有办法。


而此项规定的出台,将会在很大程度上减少样板间与实际交付房间不一致的现象,购房者在买装修房也有了一层保障。看到这里,准备在西安买带装修房的伙伴是不是很期待政策的出台?


从市场角度来说:


南昌此项装修限价政策的出台,正是进一步规范了销售装修房的标准,一定程度上减少开发商在装修标准上“偷工减料”的现象,此项政策或将在各个城市逐步推行。



住宅产权到期自动续期进入立法


住宅产权到期:自动续期


8月27日,《民法典各分编(草案)》首次提请全国人大常委会审议,其中关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题,先作一个原则性规定。草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。


但自动续期≠免费续期,这是两个概念。自动续期并不意味着免费,而这次草案也说的很清楚,自动续期可能产生的费用,将依照相关法律规定执行。


这也意味着在未来出台的民法典中,对于以后房屋土地使用权到期之后的问题可能会有明确的解答,对于众人纠结的土地产权也不会再是问题。


不过草案并没有对非住宅用地到期之后是否也是自动续期,这将是一个悬疑。至于商铺、写字楼、公寓的用地到期之后,是获得土地续期,还是建筑物整体被收回,都很难讲,要看有没有约定,或者将来法律如何规定。


科普:土地使用权

土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人,以及三资企业,凡具备法定条件者,依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。


土地使用权是外延比较大的概念,这里的土地包括农用地、建设用地、未利用地的使用权。土地使用权与土地所有权是土地法规中最基本最重要的概念。


土地使用权是中国土地使用制度在法律上的体现,国有土地使用权是指国有土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利,国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等。而农民集体土地使用权是指农民集体土地的使用人依法利用土地并取得收益的权利。 


以前因为对住宅建设用地使用权期间届满续期问题没有规定如何处理,社会上针对该问题的讨论很多,现在通过法律规定的形式明确表明期满后可以自动续期。也有业内人士表示,住宅建设用地使用权自动续期也意味着具备了征收房产税的基础。


首次提出“居住权


民法典物权编草案专门规定了“居住权”:居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定生活居住需要。


据介绍,规定居住权是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排,满足特定人群的居住需求,也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。



呼和浩特率先提出全面停止房地产去库存


今年以来,全国楼市调控声势尤其浩大,上半年全国各地出台了近200多次的房地产调控举措。


5月9日与10日,住建部就房地产市场调控问题相继约谈了西安等12个城市。约谈之后不久,各地纷纷加码楼市调控。


8月7日,住建部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会时表示,各地要加快制定实施住房发展规划,抓紧调整住房和用地供应结构,大力发展住房租赁市场,支持合理住房消费,坚决遏制投机炒房。


随后成都、杭州、南京、贵州、长春等地均推出治理楼市乱象的专项整治行动,将投机炒房和虚假房地产广告列为严打对象。


不过在这一众多出台调控及市场整治行动的城市中,均未提及“停止去库存”,呼和浩特是这一轮调控中首个提出“全面停止房地产去库存调控措施”的城市,具有重大的风向标作用,意味着房市调控的大转折。


今年以来一线城市采取的限购限售等房产调控措施等更为严格,有的郊区房价甚至出现下降的现象。


一些热点城市甚至出现房价涨幅过高,涨速过快,很有可能导致泡沫的出现,如果泡沫破灭,后果严重。


货币的不规则流动,导致地产热点频出,一些城市的房价上涨过快,一些则相对沉寂。


呼和浩特此次首次在全国提出全面停止去库存,意味着房地产调控的方向或有所变化。


据了解,近期呼和浩特市在其官方网站上发布公告称,当地把“稳地价、稳房价、稳预期”作为调控总体目标,全面停止去库存调控措施。


去库存停止了,房价上涨能停止吗?


对此,住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市,目前的去库存任务已经基本完成。在因城施策背景下,或将有更多城市跟进退出去库存政策。


中国房地产接下来的战略,就是严格控制房价上涨,取消对于购房的优惠和补贴,全面停止去库存。房价调控成功,中国才能振兴制造业和实体经济,真正向科技大国转变。


结束语:大家如果对目前即将登记的楼盘还有什么疑惑,可扫描二维码加小编微信,给你详细分析哦!




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总编 | 小花  作者 |蓓子


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