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沈阳房产问答精选058期

二哥看楼市2019-05-29 06:22:50

二哥,专注沈阳房产投资、板块轮动、笋盘、低价盘市场监控,致力于打造沈阳最有诚意的房产自媒体!

在这个世界上唯一的不变就是变化,此刻楼市问答建议,是根据之前发生、现在进行房产宏观市场政策、微观环境、土地拍卖、开发商入市态度、在售房源、买方心态等综合考虑给出问答,仅代表现在建议!—by 二哥     


精选问答1:

Q: 未来沈阳新市府板块有没有大型商圈?


A:

整个浑南南部片区板块分为东部片区,中部片区,和西部片区。

一、东部片区 东部片区,大概界定为莫子山板块,全运板块,沈本大街沿线; 东部片区的项目定位以莫子山板块作为典型代表,即高端改善人群定位,楼盘分部为绿城全运村、中海半山华府、积水裕沁听月轩、碧桂园公园印象、金辉江山云著、远洋仰山,待上市楼盘为恒大四季上东、龙湖莫子山项目、三盛莫子山项目;目前除远洋仰山外,其他项目在售单价为1.3w起! 

二、中部片区 中部片区,即浑南高品质服务生活范围区,智慧大街至沈中大街、沈本大街范围,全运路以北,简单总结,中央公园两侧! 这是浑南新区未来的人口聚集地,聚集楼盘为恒大御峰、旭辉御府、星河湾、万达公园one、中海天誉、保利紫荆公馆、恒大盛京印象、碧桂园公园上城、金辉中央云著、首创光合城、中海康城、月星中央公园、恒大中央广场等等;这个版块内,高中低端楼盘布局皆有; 版块内,目前售罄楼盘为旭辉御府(在售二手)、保利紫荆公馆、恒大盛京印象、碧桂园公园上城、金辉中央云著、中海康城等,新房已不再有购房机会! 万达公园one在售,面积110平起,单价12000-13000左右;中海天誉在售,147-167平,单价1.5-1.7w;星河湾二期在售,203-1050平,单价1.8-2.0w左右;恒大御峰部分高层在售,单价10000-11000元;月星中央公园在售,单价9000-10000左右;首创最后两栋清盘销售,87-126平,单价9000左右;恒大中央广场,部分房源在售,单价10000-11000元每平; 关于浑南中部片区,刚需人群购房可选择房源极为有限,而且片区内近期无新开发或者待上市新项目; 

三、西部片区 西部片区,包含两大板块,即白塔板块、新南站板块等等; 印象中的白塔,只能停留在脑海里;随着碧桂园、万科的进驻,板块已经上升了一个高度; 白塔板块目前在售楼盘;碧桂园公园里7期产品,85-160平,单价9500左右;信达万科城高层暂时售罄,在售洋房,单价1.5w左右;万科翡翠臻园,预售100-140平,精装小高,单价13000-14500左右;绿地海域香庭,在售高层,均价8500;万锦红树湾,在售高层80-116,单价9000-11000左右;金石小镇、小石城洋房在售108-130,单价12000-14000;隆河谷在售洋房,103-136平,单价9500左右; 新南站板块目前在售楼盘;亿茂喜悦风华,小高在售96平,均价8200-8500元/平;洋房108-124平,11500-12000元/平;华发全运首府,72-134平,单价9000左右;金科集美万象,今日首次开盘高层清水7500-8500,洋房9500-12000元每平

如此多的项目,人口将会在2020年前后涌入,商业是必不可少的。目前西部片区有上亿时代广场,中部片区规划万达广场,沈阳第五座万达项目,将会在2020年前后开业,附近的铜锣湾商场也是规划之后。另外新市府南侧恒大四季上东项目,也规划了商业体量!


精选问答2:

Q: 在三、四线买房子,但是要两年以后才能交房,这样的情况下还能买吗?


A:

现在买房真是太难了,经常会有烂尾楼,房价上涨下跌的新闻天天弥漫,关键时候咱们购房者抉择真的是太难了。

三四线城市买房真的建议去买现房,相对现房更有保障一些,虽然各个开发商都在卖期房,但是随着市场的变化、楼市调控政策、三四线人口持续流出,开发商的资金压力会越来越大,所以难免有烂尾的风险。咱们老百姓买一套房子不容易,攒了一辈子钱,双方父母的钱拿出来不容易,千万不能打了水漂啊。

如果实在没现房可以选择,非得选择期房,也建议买交房早点的,五证必须齐全啊,能备案,约定好下房时间,等等,2014年沈阳出现了那么多的 烂尾楼,已经坑害了很多消费者。真的建议你慎重慎重再慎重。


精选问答3:

Q:对于现在沈阳的楼价,应该买入还是卖出?


A:

关于沈阳房产现在是否卖出这个问题,我给出如下建议!

首先,就大环境而言,沈阳是全国70个热点城市当中房价非常靠后的,那么这想对比而言我们就是属于房价的低洼区。

其次,沈阳房价真正上浮,或者严格说快速上浮是在2016年末2017年上半年,很多人说这个阶段炒房客特别多,是他们推动了沈阳房价,这个观点我不认同,这真正意义上应该是属于补涨。沈阳作为省会城市,东北唯一特大城市,房价不应该是现有的状态。因此,大环境而言,沈阳房价体系刚刚启动,还有很大的上涨空间,目前我们备受期待的就是国家中心城市。

再次,沈阳楼市均价目前已经破万,2019年上市的楼盘大多数以2017,2016高价地项目开盘为主,按地价产品预估,但凡品质项目都得在1.3-3万之间,甚至更高,将会提升沈阳房产市场的能级。

最后,最后是重点。沈阳这座城市目前能级还不足够高,因此我们要买或者要留的都应该是好房子好房源。品牌开发商地段,户型,楼层,采光装修都应该考虑在内。

如果你现在持有的是老破大小区,尤其无学区无电梯,无好物业服务的房源建议你尽早卖掉。如果具有核心资源,比如河景规划地铁等,房源各方面条件都还不错,建议再等等出售。好房子中的好房源上涨空间还是很大的。


精选问答4:

Q: 现在开发商资金压力这么大,房价还能维持多久?


A:

记得2014年沈阳楼市寒冬,各大开发商都在抢着降价,挺不住了,那时候都在想降价卖出去回流现金就算成功。整体沈阳新房那个时候房价降了20%甚至30%,当然也有挺不住的开发商,当时的烂尾项目特别多,京城中心、黄河府、浑南金道城等等吧,知名大企业绿地东北事业部因资金断裂也是停工了,距离复工遥遥无期。那一年开发商的资金压力就挺大,但是有一大部分也都挺过来了,挺过来的,赶上楼市恢复期,大家又捞到钱了。

开发商的开发成本、建筑成本、营销推广成本、后期运营成本都很大的,而且近年国家政策调控限价限购等等也都使开发商步履维艰的生存,利率里逐渐调低,回款周期要求越来越严格。

我个人总结,中国的房地产行业已经过了野蛮生长的年代,不再是粗放型经营。现在阶段暂且定义为中期,是建立良好秩序的时期,是建立规则的时期,中国是土地财政,土地大全掌握在ZF手中,一只看不见的手无形的调控力量是非常强大的。

2016年10月份以来,全国楼市调控政策可谓是频频出台,涉及城市之多,范围之广、政策之严厉性真的是前所未有,而且已经上升到了中央政治局扩大会议层面。

目前的主基调是房住不炒,保障房地产市场平稳健康发展,构建房产市场的长效机制。

虽然开发商的资金压力在不断上升,利润率在不断降低。但是我觉的房价不会有过大的波动,目前所有的政策已经很明显,就是保障市场平稳健康,限购,限价,限售就是最好的证明,开发商不想降价,ZF不允许房价过大波动,银行不想要不良资产,买了房子的老百姓也不希望房价下跌,所以我认为中国的房价能够持续维稳,平稳健康缓涨。

当然,具体城市还要具体分析,我所处的沈阳房价应该是属于启动期,上行空间依然很大!


精选问答5:

Q: 二哥,你觉得沈抚新城的以后发展怎么样?现在沈抚新城万科金域蓝湾洋房,带装修,6800多,不过装修一般,以后说旁边有恒大养生谷,你觉得是否有价值?这个盘卖了也好多年了…在沈抚新区核心地段?


A: 

根据目前的政策倾向、产业引进来看,沈抚新城有利好!

如果考虑自住,而且工作单位在沈抚新城附近我建议可以买。价格已经很大优势了,当然这个价格是万科项目的相对低价盘,沈抚新城的房价它算是高点。最重要的是你要弄清自身买房的真实目的,作为投资或者资金沉淀我觉得还是有所欠缺。

沈抚新城这个区域热度应该会被持续关注,虽然目前利好频频,但是存在的最大问题就是人口厚度,产业支撑引进、留人、形成独立的生活圈,具有高度粘性,我觉得还需要很长一段时间,这样一段时间作为投资来讲,我觉得不值得等,因为目前还有可选的其他项目。


以上拙见,仅供参考!



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