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央行放狠话,楼市面临新变局!栋察楼市早报(11.7)

栋察楼市2019-06-28 13:18:57

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2018.11.7九月三十•周三

沈阳天气

大家早安,今日晴,-1至9度

东南风微风, 空气质量:良

宜:

嫁娶、纳采、订盟、祭祀、斋醮

忌:

置产、掘井、词讼、栽种


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热点及本地新闻

央行放狠话,楼市面临新变局!

二环南移重要一环 胜利大街快速路陆续通车

沈阳明年计划新建20所公办幼儿园

东北首家对接德国教育体系的学校落户中德园

前三季沈阳实际利用外资9.95亿美元

国内新闻

10城二手房成交量创48个月新低

房企喜与忧:逾八成盈利 融资成本上升

企业“砸钱”长租公寓 不计成本抢先机

小区物业欠你一笔钱 这么多年你竟不知道


央行放狠话,楼市面临新变局!

当部分房企、炒房客还在豪赌上面会因顶不住压力再度放水之时,央行却甩出了一份“检讨书”,自我反省的同时也不忘提醒房地产的玩家们,“‘一哭就有奶吃’的好日子再也不会有了,你们还是勒紧裤腰带过日子吧。”

近日,中国人民银行(简称央行)官网发布《中国金融稳定报告(2018)》,对中国金融体系的状况和货币政策,做了全面评估和反省,矛头直指开发商的高杠杆及治理问题。

《报告》指出,房地产行业存在信贷占比过高、部分居民违规加杠杆购房、部分房地产企业债务率过高等风险,其中相关风险正通过多种渠道影响金融体系,须予以高度关注。

房地产企业债务率较高,融资方式复杂。2017年,136家上市房企平均资产负债率高达79.1%,比上年上升1.9个百分点,其中有26家资产负债率超过85%。部分房企的土地竞买保证金也来自外部融资,购地资金杠杆率达到7~8倍,严重违反了自有资金购地的要求。较高的负债率增加了房地产企业经营发展的顺周期性,削弱了其应对行业波动的能力。

此外,部分房地产企业的融资渠道存在业务模式复杂、多层嵌套、明股实债的情况,加大了监管部门掌握资金真实流向的难度,削弱了监管效果。

居民购房存在违规加杠杆情况。2017年,短期消费贷款增速异常,1月短期消费贷款余额同比增速为19.9%,至10月则上升至40.9%。

这一现象的出现部分原因在于2016年下半年以来银行逐渐收紧房贷授信,部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆,绕过首付比例限制,从而可能导致大量短期消费贷款流入房地产市场,助长了房地产市场投机行为,房价过快上涨问题更为突出。

房地产行业风险通过多种方式影响金融体系。从直接影响看,首先,银行对房地产行业的信贷敞口较为集中,2017年末房地产贷款余额占各项贷款余额的26.8%,一旦房地产市场出现剧烈波动,银行业将直接面临信用风险。其次,部分房企还通过信托、资管计划等各类非银渠道融资,存在融资模式复杂、多层嵌套的问题,其风险有可能通过以上渠道传导至金融体系。

最后,我国大量企业贷款的抵押物为房地产,如果房地产市场波动剧烈,可能通过抵押物价值变化渠道导致风险向金融业传导。

从间接影响看,房地产涉及众多上下游行业,其发展状况会对这些行业的经营效益和企业偿债能力产生影响,进而影响金融体系风险状况和经济增长形势。

由上述报告可知,官方还是贵有自知之明的,尤其是政策制定者们,对当下房地产存在的问题及导致这些问题的原因、可能造成的经济和金融危机都有着相当清晰的认知。

那么问题来了,当一个人得知自己身患重病并有着强烈求生欲时,他会怎么做?显然他会顽强的和病魔作斗争,政府也亦然。

由上述可知,在官方眼里,不自律的房企、炒房客们就犹如那些恶性细胞,钻货币政策空子,最终导致行业和房价风险愈发严重。

更重要的是,风险已经溢出地产和金融业之外,开始对经济产生明显的蚕食效应。如贵州省统计局发文表示,“房价快速上涨增加居民刚性支出压力,对汽车消费形成挤压效应”。

当下仍有不少房企、炒房客基于之前的经验,豪赌政府怕疼(经济下滑)最后会不了了之。然而“此一时彼一时”,前些年官方之所以敢玩“面多加水、水多加面”的游戏,是因为还有一定的安全空间,就好比一个胖子明知道肥胖的危害,但忍不住会偷吃一样。

只是如今货币放水政策已走到尽头,截至2017年末,我国非金融企业部门杠杆率为163.6%,占宏观杠杆率的65.7%。不仅远高于更高于俄罗斯、印度和巴西等金砖国家,更是比肩美国、欧元区等发达经济体。

当下由房地产诱发的多种并发症随时会引发癌变,对官方来说,要活命就要对房地产行业动手术。

首先,摁住那头失控的牛(房价、销售面积),经过2年多的努力,市场火热的行情已基本被浇灭。

其次,拆房企杠杆,这些年来房企的加杠杆(乱借钱、借钱容易、借便宜)是房地产市场过度火热的一股重要驱动力。因为要想真正让房地产降速,仅从需求抑制大家买房还不够,还要从供给端(房企)釜底抽薪。

所以,可以预见接下来,政府会继续严卡房企融资。如今水龙头的收紧已经让部分激进的房企泰山压顶了。

如近日某TOP3房企的在市场上发债利率高达13.75%。另一家表现生猛的房企——阳光城债券票面利率也高达7.5%。

在房地产行业净利润率只有9.4%的情况下,这显然已经饥不择食了。

虽然借债成本很高,但能发债就已经算幸运了,一些不够资格发债的中小房企通过信托融资,利率高达10%,甚至剑走偏锋去找民间借贷,年息高达20%~30%。这完全是饮鸩止渴。

再次,在国家队的主导下,推动行业的优胜劣汰。

央企、国资背景房企在发债还是有先天优势的,如万科、越秀集团、中海等房企的这融资成本均在4%左右,低廉的资金显然在寒冬里为这些房企发起的并购提供了充足弹药。

其实这是国家乐意看到的,毕竟国资背景的房企更能听从大局,反观民企除了少数几个极具战略眼光的巨头外,其他绝大部分房企都是靠“赌”,顺周期时一哄而上,逆周期时哭爹喊娘。

所以要想让整个地产行业回到平稳状态(重要,但不暴涨也不暴跌),就必然要把这些小虾米剔出市场,由几大国资控制的寡头把控。

因此接下来,摆在大量中小房企面前的就只剩三条路,一是降价跑量,二是卖身(卖股权卖项目),三是硬抗最后跑路。

其实,此次的检讨报告已经流露出了这个意思,考虑到房地产行业风险会通过多种方式影响中国的金融体系,央行给出的建议包括保持房地产金融政策的连续性和稳定性,防范房地产领域的不当和过度融资,以及出台房地产市场健康发展长效机制。

直白点说,不会让房企饿死(确保行业不出系统性危机),但也不会让房企再那么容易吃饱,而在食物有限的情况下,洗牌就在所难免。(来源:楼市参考)


“二环南移”重要一环——胜利大街快速路陆续通车

11月4日上午,周日沈城的道路,依然车流如织。不过,记者的车从胜利大街桥南口下来后,却没有看到往日的拥堵。驶上刚刚通车的胜利大街快速路,很快便进入长白地区。


胜利大街快速路是沈阳“二环南移”的重要一环,其中包含了四个单项工程,分别是揽军路跨铁路转体桥、胜利大街阳光路立交桥、胜利大街跨长白北路桥和胜利大街上跨浑南大道桥。目前除了跨长白北路桥之外,胜利大街阳光路立交桥各条匝道也已具备通车条件,不久将陆续开通试运行。


胜利大街跨长白北路桥,南起兴岛路,顺接跨浑南大道高架桥,跨越兴岛路、仙岛南路、长白中路。胜利大街为城市主干路,双向8车道。两侧多为居住区、公用建筑及设施,施工难度可想而知。然而,为了早日还方便于市民,市城建局还是郑重做出了“如期竣工”的承诺。


为了这句承诺,跨长白北路桥项目上上下下都铆足了劲。2017年11月3日施工队伍入场,除了春节,很多施工人员一年来就再没回过家。“一年以来,经历了炎夏与寒冬,我们一直在与时间赛跑。”市城建局项目管理公司工作人员董海权说。


跨长白北路桥是市城建局今年努力打造的市政精品工程,实现市政工程向既要“里子”又要“面子”的转变。


“面子”的转变之一,是工程质量形象的全面提升。胜利大街快速路项目负责人贡世琦告诉记者,为了保证墩身外观视觉效果,墩身采用一次浇筑完成。“我们在墩身一侧设置两台振捣棒,振捣点控制间距不得超过25厘米,振捣过程快插慢拔,不得碰撞模板面板。”贡世琦说。“绣花”般施工,代价是要整整3小时才能完成墩身的浇筑。“这是我这几年看到沈阳新建高架桥里最漂亮的墩身,平滑感觉像镜子一样。”住在附近长河湾小区的市民王云泽这样评价道。


“面子”的转变之二,就是始终坚持“以人为本”的城市建设理念,坚持施工围挡景观化,最大限度地减少对周边环境和居民生活的影响;坚持最大限度不调整或少调整公交站点;坚持施工道路能不占就不占,能少占就不多占。


胜利大街快速路建设也在构建沈阳城市建设新体制。中铁东北投资发展有限公司总经理孙玉国表示,胜利大街快速路所属的沈阳快速路PPP项目是沈阳市目前规模最大的市政PPP项目,总投资111.15亿元,该项目不仅承担着胜利大街快速路工程,还担负着长青街快速路工程、浑南大道快速路工程等新建项目,以及南北快速干道和综合管廊后期运营以及东一环快速路等在建工程建设及运营。


沈阳市快速路PPP项目建成后,对奠定“浑河两岸”城市格局、实现“二环南移”城市规划、改善南北交通压力、加强浑南区与主城区的联系和促进城市向国际化发展将发挥至关重要的作用。(来源:沈阳日报)


沈阳明年计划新建20所公办幼儿园 地铁九、十号线力争试运营

明年,沈阳人开车将增加15万个停车位;出行能乘坐地铁九、十号线,环线出行走得更快更远;开车族能通过四条快速路实现“一脚油门踩到底”;小孩入园能选择新建的20所公办幼儿园;年轻人休闲有望家在门口看NBA季前赛;老人可选择新增的100个区域性居家养老服务中心……


日前,在中共沈阳市委十三届八次全会上,确定了沈阳市明年在居民收入、交通、教育、住房、文体、停车、养老等民生领域的新变化。


■教育

明年新建20所公办幼儿园


在教育领域,沈阳市将推进学前教育普惠性发展。


2019年,新建公办幼儿园20所,提高公办幼儿园比例。


2020年,继续增加城乡幼儿园学位供给,新增普惠性幼儿园150所,普惠性幼儿园学位占比不低于80%。


同时,扩大优质教育资源覆盖面,到2020年,优质教育资源覆盖率达到80%以上,劳动年龄人口平均受教育年限达到11年。


减轻群众教育负担。2019年,继续推进“弹性离校”,健全“弹性离校”考核评价制度,扩大受益面,减轻中小学生课外负担。严肃整治和査处“择校热”和在职教师有偿补课、索要或接受学生及家长礼品礼金等行为。


全面消除“大班额”现象,全面消除56人以上大班额,基本做到小学班额不超过45人、初中班额不超过50人。


■住房

未来两年改造163个老旧小区


未来两年,沈阳市将继续对老旧小区进行提质改造,计划改造163个老旧小区,其中,2019年计划改造89个,2020年计划改造74个,确保路要平整、水要畅通、灯要明亮、绿要美观、线要规整、车要有序、房要保暖、设施要齐全、电梯要安全、违建要拆除、市容要整洁清爽。


同时,还要强化区政府责任主体,充分调动小区居民参与热情,建立健全督査督办制度,加强改造后物业管理。


■交通

地铁九、十号线力争明年试运营


为缓解城市拥堵,沈阳将加强城市快速路网建设。2019年,加快实施东一环快速路、长青街快速路、沈辽路快速路、胜利大街快速路。启动37公里的浑南大道快速路、沈康高速公路延长线工程建设。到2020年,新增快速里程68公里,全市快速路里程达到371公里。


在完善城市轨道交通体系方面,沈阳将加快推进九号线一期、十号线一期项目建设,力争2019年实现试运营。积极做好地铁二号线南延长线工程、地铁三号线一期工程、地铁六号线一期工程开工前准备工作;适时做好地铁一号线东延线、七号线一期等项目前期工作。


开展有轨电车与浑河两岸地铁和综合交通枢纽衔接线建设,强化城市“一河两岸”交通联系。


到2020年,地铁运行里程达到150公里,初步形成“一横、两纵、双工L”地铁网络主骨架。


■停车

明年计划建设盘活停车位15万个


为解决停车难问题,沈阳将推进出台《沈阳市机动车停车条例》,盘活小区配建车位、实现泊位共享。


同时,鼓励社会资本参与公共停车场建设,充分挖掘现有主城区内征拆、拆违、短期不能出让的闲置地块,优先建设临时停车场。


2019年计划建设盘活停车位15万个;到2020年,基本解决中心城区停车位缺口,初步改善主城区“停车难”局面。


■养老

明年新增100个居家养老服务中心


在养老领域,推进居家养老服务体系建设,推进《沈阳市居家养老服务条例》立法。


2019年沈阳新增区域性居家养老服务中心100个、社区养老服务站300个。到2020年,全市共建成区域性居家养老服务中心260个、社区养老服务站900个。放开沈阳养老服务市场,鼓励社会资本参与到公办养老机构改革中来。


到2020年,政府运营的养老床位数占比不超过50%,护理型养老床位数占比不低于30%。


■文体

明年沈阳市将积极承办NBA季前赛


明年,沈阳将推进重大文体设施项目建设,启动帅府亮化改造工程,加快推进北大营抗战遗址纪念馆(一期)、市博物馆、市美术馆、市体育馆综合体、市游泳馆等一批重大文化项目前期工作,年底前启动市文史馆、沈延毅艺术馆改造等项目建设。


到2020年,力争重大项目全部开工建设,人均体育场地面积达到2.3平方米。


值得一提的是,对于体育迷来说,将有机会在家门口看到大量国际国内体育赛事。其中,沈阳市将积极承办NBA季前赛、国际篮联亚洲俱乐部冠军杯等高级别体育赛事。


■收入

建立教师工资正常增长机制


通过发展经济、高质量充分就业、分配激励政策、优化财政支出等多种方式,促进城乡居民增收。


到2020年,力争城镇居民人均可支配收入达到50383元以上,农村居民人均可支配收入达到18834元以上,年均增幅达到6%以上。


建立公务员工资水平与经济发展相协调机制。建立教师工资正常增长机制,推进沈阳市肛肠医院做好公立医院薪酬制度改革试点工作。(来源:华商晨报)


东北首家对接德国教育体系的学校落户中德园

伴随着沈阳对外开放、国际投资合作的脚步越来越快,携家带口来沈工作和生活的德国及欧洲企业外籍员工直线增多。像中国家庭一样,子女教育也是他们最关心的问题之一。


11月5日,沈阳盍碧玺曼詹外籍人员子女学校及欧洲国际部开校了。学校直接对接德国教育体系。该学校的开办为外籍员工解决了子女教育的后顾之忧。


这所学校位于中德(沈阳)高端装备制造产业园(以下简称“中德园”)核心区,距离宝马铁西工厂仅10分钟车程,是东北第一家拥有外籍人员子女教育执照的国际学校。学校以德语、法语、英语等教学,采用国际化教材,与欧美国家的教育考核体系实现无缝链接。


德方校长罗伯特·莫斯尔介绍,这是中国第四家可以提供德国文凭的学校,此前在北京有1家、上海有2家。学校的成立得到了德国巴伐利亚州教育部的大力支持,是德国奥格斯堡-鲁道夫·狄塞尔国立综合学校在中国唯一的姊妹学校。学生在这里将接受到与德国本土完全相同的教育,且学分互认。


“我们目前已经提供了部分德国文凭,不久还将为学生提供德国高考的资质以及欧洲IB课程(即得到欧盟教育部承认的课程)。”罗伯特·莫斯尔说,“我相信这对来沈阳工作的外籍员工是个特别好的消息,对于沈阳来说也是如此。”


据了解,目前学校有44名德籍学生,主要来自于宝马及配套厂商、领事馆等工作人员家庭。随着华晨宝马铁西新厂开工建设,下学期学生人数至少会增加20人,未来将直线上升。学校正增设法国部和英国部,以满足雷诺、米其林等众多外国企业员工子女入学需求。


华晨宝马汽车有限公司副总裁哈特曼对于学校能够迅速得以筹备和开学感到非常高兴:“就在几周前,我们已经确定了在这里建设华晨宝马铁西新厂,这意味着将有越来越多的来自德国、来自欧洲的工作人员,会来到沈阳参加工作。鉴于我们的生活习惯,来中国工作的同时会带来我们的家庭,特别是成长中的子女。而这样一所能够直接对接德国教育体系的国际学校,正符合我们迫切的需求,以后愿意来沈阳工作的德籍员工会越来越多。”


同时,他特别向为学校成立提供巨大帮助和支持的沈阳市政府、铁西区政府以及中德园表达了感谢。在他看来,为外籍企业员工子女提供完善的教育配套服务,这是沈阳优质营商环境的一个见证:“我们打算更长远地留在沈阳,共建沈阳。”


记者了解到,这所国际学校也计划与沈阳本土学校开展联谊活动,增进学生间的了解,互通先进的教育理念。(来源:沈阳日报)


前三季沈阳实际利用外资9.95亿美元

11月5日,记者从市外经贸局了解到,今年以来,沈阳对外开放不断扩大,区域合作持续深化。对外经贸出现较快增长,1-9月份:


年初以来,沈阳加强了对外开放的顶层设计,成立了以市政府主要领导任组长的对外开放领导小组,召开对外开放专题工作会议,围绕东北老工业基地振兴和“一带一路”等对外开放战略,主动适应新变化,积极应对新挑战,推进建设东北亚国际化中心城市,开放活力不断增强。出台一系列对外开放指导性文件。出台《关于以全面开放引领全面振兴 推动形成沈阳全面开放新格局的实施意见》,明确全面开放的指导思想和目标定位,提出优化载体支撑、推动招商引资、建立优惠政策、培育外贸竞争新优势、深化国际产能合作等政策举措,进一步推动全市提升对外开放水平。出台《沈阳市优化开发区(园区)规划完善功能配套的指导意见》《沈阳建设创新创业人才高地的若干政策措施》《关于促进产业转型升级三年行动计划》等17个政策性和制度性文件,为沈阳振兴发展增添新的动力与活力。同时,编制对外开放专项规划,出台《沈阳市建设东北亚国际化中心城市规划 (2018-2030年)》,明确提出到2030年把沈阳建设成为具有先进装备制造业基地、金融商贸重镇、科技创新高地、交通信息枢纽以及国际交往门户、宜居宜业宜游城市等主要功能的东北亚国际化中心城市。


招商引资成效明显。1982年,美国在沈设立第一家合资企业——沈美日用品有限公司,当年并未进资,沈阳市的实际利用外资数据起始统计年限为1983年。1983年以来,全市累计实际利用外商直接投资599.9亿美元,年均增长21.2%。现存外商投资法人企业共2470家,来自五大洲的54个国家,其中有96户世界500强企业累计投资167个项目。全市外商投资企业营业收入总额为3288亿元,从业人员18.8万人,占全市城镇从业人数的12.8%。纳税百强企业中,外商投资企业占40%,纳税总额约360亿元,占全市税收的60%。从内资来看,2009年以来,累计引进内资9421亿元,年均增长0.8%,引进超百亿元以上项目44个,有效促进了沈阳的产业优化升级。


沈阳市积极推动自贸区建设,总结梳理两批共40余项创新案例,相继出台200条政策清单,以及支持产业集聚的“1+3”政策。实施“证照分离”改革,将与企业经营活动密切相关的93项行政许可纳入试点方案并率先试点运行。开发区(园区)发展环境持续改善,吸引了华晨宝马M8X项目、米其林2.5 工厂、SC碳纤维、京东亚洲一号等一批20亿元和50亿元以上重大产业项目落地。(来源:沈阳日报)


10城二手房成交量创48个月新低

5日,房地产研究院发布最新报告显示,10月,北京、深圳、苏州、无锡、杭州、南京、厦门、成都、青岛、金华等10个城市二手房成交量为3.9万套,环比下降25%,同比下降9%。在剔除春节假期二手房成交量异动月份的情况下,成交量创48个月新低。


房地产研究院研究员王瑾钊表示,10月成交量大幅下滑,一方面有国庆长假的因素,另一方面,在持续性的政策打压和信贷政策限制下,购房者入市的积极性不断减弱。


具体来看,10月杭州二手房成交量环比下降42%,已连续5个月环比下降;北京二手房成交量环比下降42%;深圳环比下降24%,同比下降31%;成都环比下降10%,同比下调52%。


王瑾钊预计,未来一段时间仍然以维持现有调控政策为主,在房地产信贷收紧的大环境下,预计四季度二手房成交量将维持低迷态势。(来源:经济参考报)


房企喜与忧:逾八成盈利 融资成本上升

高喊“活下去”,纷纷准备过冬的同时,上市房企普遍收获了一份不错的三季度业绩报。


截至11月1日,140家沪深A股房企公布了三季报。wind数据统计显示,这些上市房企收入合计达11144亿元,净利润合计1225亿元。其中121家房企实现盈利,占比86.4%,仅19家亏损。


在三季报业绩整体向好之下,房地产板块的股价也随之启动。截至11月1日发稿,房地产指数(代码:991007)为709.62点,是自10月11日以来的最高点。


不过,三季报向好仅仅表明今年前三季度,上市房企依然处于高利润、高增长的周期中。随着楼市的逐步降温,下半场的情况依旧艰巨。年关将近,去库存、加快现金回流成为房企四季度的工作重心和主要困扰之一。


销售放缓


业绩向好的背后,是房企销售放缓的事实。


研究中心11月1日发布的数据显示,10月百强房企的销售业绩较9月环比下降10.5%。与去年同期相比,百强房企单月销售业绩的同比增速已连续三个月放缓,从7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。


其中,龙头房企的销售放缓更为明显。以保利地产为例,其三季度报告显示,当季销售环比下降31%。


销售放缓早已经被房企察觉。不久前,万科董事长郁亮称:“我们所有行为都收敛聚焦到保证万科‘活下去’,6300亿元的回款目标是所有业务的起点、基础和保障。”而截至今年8月末,万科的年度回款目标还有一半尚未完成。


这并不是万科一家面临的问题。天风证券研报指出,从房企销售回款率的情况来看,近三年来呈不断下降态势。2017年全年龙头房企和大型房企回款率分别只有66%和60%,2018年一季度更是下降到了53%和52%。部分城市严厉的网签限制政策,以及银行按揭贷款放款周期延长是重要原因。


不过,虽然10月单月销售有所下降,但与去年同期相比,房企的销售总额仍大幅增加。截至10月,百强房企的整体销售规模近7.8万亿元,同比增长38.5%。


值得一提的是,强者愈强的马太效应,依旧存在。前三强房企恒大、碧桂园和万科的权益总销售金额已经占据百强房企权益总金额的20.08%。与此同时,碧桂园、恒大、融创和万科在今年1–10月的新增土地货值更是惊人,分别为9870亿元、7731.6亿元、7609.8亿元和5468.1亿元,位列数据中的行业前四。


目前来看,房企完成全年销售业绩,或许并不困难。


时代周报记者统计发现,在公布销售目标的前三季度前50强房企中,截至11月1日平均完成率已达74%,近半数房企完成率超过平均水平。


其中像正荣集团、中国金茂、融侨集团等已经接近完成全年目标。而华夏幸福、泰禾集团、首开股份、首创置业、佳兆业、朗诗等房企目前只完成了一半的销售额,形势严峻。


现金为王


目前,各大房企为了冲击销售回款,使出了浑身解数。


丁祖昱曾有过判断,称今年三四季度房企最重要的两个策略一为控投资,减少投资,二为快回款,加快销售。


龙头房企恒大、碧桂园、富力、保利、融创等早在8月就进行了打折促销。当下,参与促销的房企正在不断增多,范围覆盖中型和小型房企。包括阳光城、中梁、金科、敏捷等。


据统计,跟去年同期平均9.5折比,今年的折扣力度大致9.3折,甚至是6.4折。典型的就是厦门万科白鹭郡,在推出的107套别墅中,中间套一口价278万元,对比原先的500万元总价,相当于给出了6.4折优惠。


在全国范围内,不少房企的多盘联动项目也在增多,比如中粮启动全国范围内的购房节,在北京、深圳、上海、成都等16个城市的66个楼盘,有近万套房源将推出优惠折扣。


在时代周报记者采访的多位业内人士看来,这是开发商在回笼现金的迫切需求下,不得不采取的办法。


比如阳光城方面,公司近期就对外表示,四季度的工作重点为“保供货、全民营销、现金流”。对于一些区域因为限价原因导致的一手房低于二手房的情况,将会通过提高首付比例和增加一次性付款比例来加速回款。


另一方面,也有部分房企也在通过合作等方式出售资产,以提升现金比例。


在融资端,房企也在不断扩展融资渠道,优化财务结构,为接下来的发展输血。自10月下旬以来,多家房企密集披露了发债计划。


当中包含中粮地产、万科企业、华侨城、新城控股、泰禾集团等房企。已披露的公告显示,其发行规模多在10亿-20亿元不等。10月30日,恒大发行了总计18亿美元优先票据,创中国企业今年以来最大规模的美元债纪录。不过,房企的融资成本也在抬升。


中信建投证券研报显示,房企2017年新发债平均票面利率为5.97%,2018年上半年这一平均数据已经上升至6.27%。


据时代周报记者不完全统计,为了吸引投资者继续持有债券,不少房企在近期发债时,不得不上调公司债的票面利率,其中就包括绿地、红星美凯龙、正荣、阳光城、中海等。


不过,同策研究院统计数据显示,9月份40家典型房企的融资总额创下2018年历史融资额度新低,融资总额为443.11亿元。(来源:时代周报)


企业“砸钱”长租公寓 不计成本抢先机

随着“甲醛门”“黑中介”等租房市场乱象接连被曝光,长租公寓行业未来的健康发展也引发业内关注。《经济参考报》记者近日了解到,一方面,投资回报周期过长、盈利难,变成长租公寓发展的“紧箍咒”;另一方面,企业为了追求“头部效应”,不计成本做大规模,抢占市场先机。此外,住房租赁市场监管的盲区和顶层设计的缺失,也给了一些不良企业打“擦边球”的空间。


业内人士建议,在租购并举的格局下,租赁市场监管不应局限于打击“黑中介”,更需要进行通盘的考虑、严谨的制度设计,以稳定价格、稳定供给、保证居住。


乱象频出引发担忧


不久前,部分地区房租价格因被质疑资本介入炒作引发社会关注,尤其是机构化持有的分散式长租公寓成为舆论焦点。然而,记者采访了解到,此次部分地区房租价格出现上涨,主要是由于供需矛盾和毕业季因素叠加造成的。


中国房地产测评中心发布的《2018年7月中国城市租赁价格指数报告》显示,一线城市租金北京同比上涨1.55%,深圳上涨1.84%,上海下降2.03%,广州下降1.17%。


目前,国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式,利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营;分散式主要从租赁中介业务延展而来,依靠整合户主房源进行重新装修管理,类似“二房东”。


记者在北京、天津、南京等一二线城市采访发现,机构化持有的分散式长租公寓在整个租赁市场中所占比例很低,占比最高的北京也不足10%,天津仅为1%。“这类公寓由于市场份额很低,难以形成垄断,所以租金主要受市场机制调节。在市场选择充分的情况下,去哄抬价格有违常理。”国务院发展研究中心研究员刘卫民说。


除了房租价格被社会关注,长租公寓的环保问题也饱受诟病。近日,杭州一名白领王某因急性髓系白血病离世,家人质疑死亡原因与其租住的长租公寓室内甲醛超标有关。随后,网上不断曝出因长租公寓室内空气质量问题而出现身体不适的“声讨帖”。


“空置的时间越长,赔的钱越多,所以从盈利的角度来说,最好是装修改造完就安排入住。”一位不愿透露姓名的业内人士告诉记者,由于机构持有的分散式长租公寓房源都是收来的,存在较高的持有成本,所以避免空置就是其运营的一个重要方向。而装修材料的标准越高,机构投入改造的成本也越大,这对利润不大的长租公寓运营商来说,是一个需要“自我割肉”的领域。


不计成本抢占市场


近年来,万科泊寓、龙湖冠寓、招商公寓等一批由开发商介入模式打造的集中式长租公寓发展势头迅猛,在全国多地积极布局住房租赁市场。在房企纷纷试水住房租赁这一产业之际,不少从业者也坦言,重资产运营的集中式长租公寓盈利难成为大家不愿面对的“一道坎”,但为了抢占市场先机,一些企业先不计成本做大规模。


记者在天津采访了解到,为满足不同年龄阶段、不同需求特征群众对租赁住房的差别化需求,住房租赁市场出现了以满足青年需求为主的万科泊寓、龙湖冠寓、天住领寓,和以满足家庭需求为主、主打中高端的招商公寓,以及以满足老年需求为主的万科怡园等长租公寓品牌。


“公寓共有228间房,户型建筑面积在35-114平方米之间,去年9月对外营业以来,到目前入住率已达到95%以上,平均租金每个月2500元。”天津天住领寓副总经理殷文凯介绍,天住领寓主要面向青年人才提供,租户年龄在25-45岁,其中外来人口占70%,本地人占30%。到2020年,在市内六区都要建立天住领寓连锁店。


招商蛇口天津公司创新事业部经理刘媛告诉记者,走纯市场路线的招商公寓定位中高端,主要受众是滨海新区外籍人口和中高端人才。虽然租赁用地拿地成本比销售型低了大概40%,但实际运营中还是亏损的,因为按当前市场的租售比,加上自己拿地成本和建安成本就“很难算账了”。


“即便在深圳这种外来人口多、住房租赁需求旺盛的城市,做这种长租公寓的投资回报周期也要在8-10年。”深圳市招商公寓发展有限公司壹间公寓项目总监张博谦说,大企业一般都把这类项目放在战略版块,赌市场长期发展情况。


刘卫民认为,现在很多企业做长租公寓一方面由于响应中央“房住不炒”精神,履行企业社会责任,另一方面是为了追求头部效应,先不计成本做大规模,抢占市场先机。


监管盲区暗藏风险


随着城镇化的发展和租购并举的落实,我国租房的人将越来越多,对租赁住房的品质和安全要求也将更高。然而,目前究竟有多少租房需求,又有多少住房可以出租,谁在经营?这些都没有权威数据。


刘卫民说,相关数据主要来自市场机构,但那只是企业数据,亟须摸清底数、发布权威数据。自如CEO熊林坦言,环保安全、租金价格、金融衍生品等都是最受各方关注的风险点,而每个风险点几乎都是监管的盲点。


“住房租赁市场仍处于起步阶段。”一位地方房屋租赁管理部门负责人说,许多基本概念仍无准确定义。比如,什么是住房租赁企业?《商品房屋租赁管理办法》等没有明确的界定,一些长租公寓运营商认为企业自己是提供经营性住宿服务,应该归类为生活服务业企业。有些没有房地产经纪资质的个体工商户和个人从事租赁经营活动,也无明确定性。


法律法规缺失让监管无从下手。比如,各地普遍缺乏改建租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序,不少已运营的集中式长租公寓是商改住、工改住等改建项目,或多或少不符合规划、土地等相关要求,也不符合《消防法》的“规划前置”消防审批条件,消防部门无法进行消防审批。有法律人士表示,政府租赁平台一旦将“问题房源”作为有效信息发布,就有可能异化为以政府公信力为中介机构背书。


而大量行为主体游离于监管之外,让其被动接受监管同样艰难。此前,各地曾要求出租行为各方对出租行为进行主动登记,作为税收征缴和补贴发放的依据,但主动前来登记的个人和机构极少。一方面,房主担心暴露房产信息;另一方面,需交税也让当事方缺少积极性。根据“放管服”改革要求,各地各部门在相关法律法规缺失的情况下,无法设置相关“备案”乃至“许可”要求租赁企业和租赁项目进行登记,更无法对不接受监管的企业和项目采取强制措施。


不仅事前、事中监管受阻,事后监管也难以开展。比如,《住宅设计规范》中明确把客厅归为居住空间,“客厅改造成房间用于出租是否合法或影响消防安全”暂无定论,也没有明文规定消防部门应当介入室内隔断的消防许可管理。


法律法规亟待完善


受访的各方人士认为,不想管、不好管、没法管背后其实是住房租赁法律法规缺失、制度不健全。过去几十年,住房制度更多关注产权交易市场规范,而当前对规范租赁秩序的需求愈发凸显。


熊林说,当前决策层面可能尚难预测城市化过程中将有庞大的租房群体,房屋租赁的全流程管理都需要制度建设及时跟进。资料显示,在东京、旧金山等西方城市,租房人口约占总人口的50%,而在北京、上海租房人口还只占35%左右。


房屋租赁的顶层设计缺失捆住了地方的手脚。天津市国土房管局市场处副处长白璐表示,国家在商改住、去库存方面原则上支持,但缺乏相关规范性文件,地方部门需要多方协调,但在规划建设中仍遇到许多与现行法律相悖的情况。


顶层设计缺失也给了一些不良企业打“擦边球”的空间。除了租金贷、环保标准低等问题,房屋租赁经营领域仍有诸多乱象。比如,个别房地产开发企业将商品房住宅楼盘改为租赁住房。有的把租金定得很贵,没人租也不卖,实际就是变相的捂盘惜售,但没有法律依据来管。同时,“租金价格监管”也并未纳入地方物价或房管部门的职能,也处于“三不管”状态。


多名地方住建部门负责人表示,目前对住房租赁市场进行管理的依据主要有建房[2017]153号《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》、建房[2018]49号《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,以及国办发[2016]39号《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。此外,许多地方现行的房屋租赁管理办法,几乎没有规范租赁企业的内容,无法适应新时代租售并举的要求。


刘卫民等专家认为,在租购并举的格局下,租赁市场管理不再只是仅仅管住“黑中介”,稳定价格、稳定供给、保证居住,更需要进行通盘的考虑、严谨的制度设计。(来源:经济参考报)


注意!小区物业欠你一笔钱 这么多年你竟不知道

如今小区里五花八门的广告越来越多,在小区公共区域的的电梯、楼道、门厅随处可见,而这些广告是如何进入到小区的公共区域,他们产生的收益又去了哪儿?恐怕很多业主却并不知道。


相关的情况到底如何?央视财经记者在北京开展了一番调查。


物业公司小区内“花式打广告” 广告收益业主“并不清楚”


记者来到了位于北京西南二环外的一个小区。走进电梯间,就看到射灯广告,进入电梯轿厢后,记者更被广告所包围:2平米的电梯轿厢空间四周,一共有4块电子广告屏和1个框架广告位。


电梯关门后,投影仪会在电梯门上,投射视频广告。记者对北京10个不同档次的小区进行了调查统计,其中9个小区不同程度都有广告位的身影,只有一个小区没发现任何广告。这些广告位的价格大概是多少?记者拨通了一家广告代理公司的电话。


某广告代理公司业务人员:图片广告报价是380元一周,显示屏是260元一周。


记者算了一笔账:如果一个广告位的收入是每周300元,一个拥有60个广告位的小区,不考虑广告公司抽成的话,年广告总收入就有80多万元。


除了广告之外,自动售水机、快递柜等经营性项目在很多物业小区普遍存在,这些项目同样能产生经营收益。但记者发现:公众对这些经营收益的归属,却并不清楚。


记者:广告收入的归属权应该是谁,您知道吗?


北京居民:肯定是物业。


记者:广告的这个收入应该是归谁来?


北京居民:这个无所谓,反正也没多少钱的事。


记者:广告费的收入是归谁所有?


北京居民:猜的是应该是归全体业主的。


法律专家指出:《物权法》和《物业管理条例》对小区内公共区域经营项目的性质和权益归属已经有明确界定。


北京大学房地产法研究中心主任楼建波:像电梯间,还有一些公共的部分,包括小区建筑物外墙面,从法律上面来讲应该是属于业主共有的共有部分,这些部分经营产生的收益也应该归业主所有。


记者调查:小区公共区域收益,业主享受到了么?


既然这笔钱从法律上来说归业主所有,那在实际中,业主是否享受到这笔收入带来的福利了呢?


在北京的一个住宅小区,记者看到楼栋大堂里,每个季度的财务收支报告都会进行公示,其中就包括小区停车位和广告位带来的收益。


北京某小区物业负责人张春雷:一部分是电梯广告位收入,大约在每年3.88万元,另一部分是场地租赁收入,大约在每年3.98万元,按10%提取代理服务费,其余部分则纳入物业服务资金,实际上也会用于公共区域建设。


北京某小区业主委员会成员王立云:业委会委托第三方审计公司对物业上一年度的账务情况进行审计,会在每年3月份左右由物业公司在全园区进行公示。


然而,像这样能做到收支明确、账务公开的小区,20组的街头随机采访中,记者并未发现。


北京居民:物业各项开支账目也公布,但具体收入是怎么一笔账这个我们也不太清楚。


业内人士表示:实际上在很多小区这笔收入都是由物业公司实际收取并支配,而这笔钱主要用来弥补物业公司经营过程中的资金缺口,而资金缺口主要是因为成本在不断上升,而多数小区的物业费已经很多年没有调整,物业公司只能通过经营性项目获得额外收入,否则就无法保证物业服务的品质。


北京市物业服务评估监理协会副会长申跃华:十年前雇一个安保可能900块钱,现在雇一个保安要3500元左右,物业管理的成本往上增加了,物业费一分钱没有调整。


北京居民:从买房以来就没有变过,一直是三块多,八九年都没有涨过物业费了。


专家:收益归属应平衡物业业主双方利益


一边是物业管理行业日益扩大的成本缺口,另一边则是规模可观的经营收入,那么如何用好这笔资金,来为业主服务呢?


央视财经记者在采访中了解到,部分小区的业主方和物业公司进行协商,物业公司收取或维持一个较低收费标准,而小区公共区域的经营收益则用来补充物业公司经营上的缺口。


法律专家表示:只要程序公开、合规,不失为一种解决问题的办法。


业内人士表示:如果物业公司如果要上调物业费,也需要综合考虑小区的物业管理费收入和公共区域的经营收入,平衡好业主和物业公司双方利益。


目前,《民法典物权编(草案)》已提交全国人大常委会审议,草案对小区公共区域的权益归属问题进行了更加详细和明确规定。未来这部法典通过实施后,有望促进问题得到更加妥善的解决。


北京大学房地产法研究中心主任楼建波:民法典的制定,能够使广大的这个小区业主意识到他对共有部分的权利,意识到他们应该去主张他们的这个权利,促进这个问题更好的更合理的解决。(来源:央视财经)


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