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沈阳上周新增供应激增,成交反弹! 栋察楼市早报(9.26)

栋察楼市2019-05-31 13:01:29

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2018.9.26八月十七•周三

沈阳天气

大家早安,今日晴,10至23度

东南风微风, 空气质量:良

宜:

祭祀、祈福、求嗣、出行、沐浴

忌:

动土、作灶、行丧、安葬、修坟


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热点及本地新闻

沈阳上周新增供应激增,成交反弹!

投资近百亿科贸项目落户沈抚新区

浑南区搭建中美智能双创的桥梁

沈铁昨迎中秋返程高峰 发送旅客81万人次

国内新闻

房企忙“过冬”:减少投资 加快销售

住房租赁市场现拐点 未来如何破局?

上海:购房者从“抢着买”到“挑着买”

楼市乱象怎么破? 先给黑中介刮骨疗毒!

多地传出楼市降价消息 这次是真跌还是假摔?


沈阳上周新增供应激增,成交反弹!

1、销量:上周是沈阳限购执行后的第六周,全市新建商品住宅销售26.91万平,大幅反弹,接近周均销量28万平,金九银十,限购影响仍需持续观察。2018年累计销量(1062万平)同比减少6.5%,去年基数高;

2、供应:商品住宅新增供应激增(70.88万平),比周均供应25.6万平增1.77倍。 2018年累计新增供应(979万平)同比增加37%,占销量92%;

3、浑南、铁西、于洪成交占全市52%;

4、铁西经开发区、三台子、道义成交占全市25%; 

5、房企:万科、华润、中海; 

6、项目:中海和平之门、金沙城典家园、碧桂园凤凰城。


上周新增供应排名:


市场观察

土地市场

公告:1.05万平;

成交:0万平;

明细:
 

 ①、2018累计公告414万平、同比增加291万平;

 ②、2018累计成交284万平、同比增加164万平;

(去年同期:公告117万平,成交120万平)。


商品房市场

新增供应:72.58万

 2018累计批/售=93%,供小于求;

成交备案:30.92万㎡



 ①、上周亮点:公寓环比增加14%(友谊时代广场、国瑞城、城开中心);

   ②、沈阳新建商品房,2018累计销量同比减少1.9%。


商品住宅市场

新增供应:70.88

 2018累计批/售=92%,供小于求;

成交备案:26.91万㎡

60-90平成交增71%(金沙城典家园、荣盛城、中海和平之门)

上周成交有所回升,新增供应持续增加(备战金九银十)

沈阳新建商品住宅库存去化周期17个月(不含查封15个月)。



 ①、铁西经开区22项目(台商国际经贸会展中心、万科西华府、融创城)、三台子12项目(万科金域华府、荣盛城、华润翡翠城)、道义24项目(沈阳雅居乐花园、沈阳华强城、融创中央学府)备案成交;

   ②、沈阳新建商品住宅,2018累计销量同比减少6.5%。


上周全市商住宅排名:

(来源:房谱网)


栋察楼市
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投资近百亿科贸项目落户沈抚新区

9月20日,沈抚新区与澳大利亚德佛公司签订合约,该公司将在新区投资兴建“天境”科技商贸综合体项目,总投资近百亿元。德佛集团是一家澳大利亚本土的主营大型综合性商业业态投资与运营的商业投资机构,该公司在澳洲拥有十一个奥特莱斯购物中心和南半球最大的购物中心及现代化物流中心等商业产业,是目前世界上规模最大的奥特莱斯连锁企业及商业产业的投资机构之一。


该项目建成后,将成为沈抚“现代服务业+科技”的标杆项目,对于加快新区产城融合发展,打造对外开放新高地具有重要意义。(来源:沈阳晚报)


浑南区搭建中美智能双创的桥梁

9月20日,“创之星”中美创新创业大赛智能制造领域决赛在浑南区刚落幕,就传来一串好消息——此次比赛促进了项目团队人员、创业导师、投资人等与沈阳各方资源的交流和合作。


“创之星”中美创新创业大赛,是2017年9月中美创新合作的重点内容。“美国有众多创业者,对中国的市场、技术、合作伙伴非常感兴趣,只是苦于没有沟通的桥梁。”此次大赛的主办者、美中创新联盟的CEO范敏介绍,“此次大赛受到了美国众多城市的热烈欢迎,许多参赛者积极要求增加名额,以便到沈阳来洽谈、参观。”


“创之星”中美创新创业大赛,作为中美创新合作中领域最广、参赛水平最高的国际性的创新创业大赛之一,强烈吸引两国“双创”要素的汇聚。9月20日,大会举办了13场中美双方企业的对接洽谈,在6场对接中,中美双方企业达成初步合作意向。大赛的第一名、来自德州休斯敦的PhDsoft Technology公司,表达出把4D-空间-时间可视化软件项目落户到浑南区的意愿;来自加州的Luminore CopperTouch公司,把沈阳当作未来发展的重要基地,该项目负责人表示,“沈阳有良好的工业基础,有铜等材料资源,项目在沈阳发展最合适。”浑南区乃至沈阳市良好的产业环境、招商环境,评委与专家们的专业程度,以及众多创业企业的发展态势,都是推动这些合作的重要因素。


借助“创之星”中美创新创业大赛的热潮,在长城战略咨询、美中创新联盟、沈阳国家大学科技城等单位的共同推动下,浑南区正在搭建起中美智能制造双创的桥梁。浑南区区长李军说,浑南区拥有沈阳60%的孵化器,双创的空间面积达到130万平方米,拥有国家、省市众多优惠政策,是中美智能制造的双创洼地。


9月21日,“创之星”中美创新创业大赛20多位代表首先参观了东软集团与新松机器人自动化股份有限公司。


在东软集团的企业园区,干净整洁的生产线给美方参赛代表留下了深刻印象。代表们了解到中国是仅次于美、德、日的第四个能够自主生产CT医疗设备的国家,东软集团创造了众多“中国第一”后,一位医疗3D的美方创业者当场决定,把未来的合作方锁定为东软集团,“我的创新技术,最适合在这里落地生根!”


在新松机器人企业园区,相关负责人展示了新松设备参与韩国平昌冬奥会闭幕式的场面,获得代表们一致称赞。沈阳新松机器人自动化股份有限公司的刘一恒高级工程师,和BeeHex公司的首席执行官相谈甚欢,并且对机器人进口等业务达成初步合作共识。BeeHex公司开发的3D食品打印机原型,可依据个人要求打印个性化食品,如巧克力,糖果装饰品等,通过3D食品打印和机器人技术相结合,提供出价格适宜、易于管理的自动化解决方案。


当日,2018“创之星”中美创新创业大赛智能制造领域对接会在锦联产业园举行,在多家主办单位的准确对接下,沈阳海默数控机床有限公司、沈阳慧远自动化设备有限公司等10多家中方企业和美国创业团队展开了一对一的轮流交流,至少有8对企业表示相互感兴趣,有2对企业互相“非常感兴趣”,有1对企业达成初步合作共识。


“此次大赛仅是个开头,未来我们要加强与美方中介公司合作,把各类美国的创新创业资源引入到沈阳,一方面与浑南区加强沟通,使其资金、技术、合伙企业与美方形成充分交流。”长城战略研究所国际业务部总监王明阳说。(来源:沈阳日报)


沈铁昨迎中秋返程高峰 发送旅客81万人次

9月24日,中秋小长假的第三天,中国铁路沈阳局集团有限公司管内各车站迎来返程客流高峰,24日当天预计发送旅客81万人次。沈阳局集团公司继续加大运力投入,加开临客10对,开行“高峰线”列车30对、重联动车组列车47组,加挂车厢145辆,全力满足旅客中秋节的返程需求。


为确保旅客节日出行的安全,沈阳局集团公司组织机务、供电、工务、电务、车辆等设备维修系统加强对行车设备设施的检查维修,确保了零故障出库、零始发晚点。(来源:沈阳日报)


房企忙“过冬”:减少投资 加快销售

楼市调控与融资收紧双重压力下,控投资、快回款的发展策略,已然成为下半年房企们的普遍共识。但前景,是否乐观?


“销售难度在逐渐加大,如果没有放松调控的政策,销售难度还会持续下去,去化率的难度也会提高。”万科投资者关系总监赵旭翔举例称,万科8月份当月去化率为47%,平均认购时间是半个月,如果半个月不能卖到30%就已经是较差了。


融创中国董事会主席孙宏斌也在今年中期业绩会上表示,随着楼市调控政策的持续,人们的购买预期也会发生变化,其实8月份看,很明显的购买预期已经发生变化,因此融创也会非常谨慎。


土地获取方面,在业内素以稳健著称的中海,在今年8月喊出“宁愿错失一些机会,也不想投错几块地”的发展口号。中国海外发展有限公司董事局主席兼行政总裁颜建国坦承,目前我们对市场保持高度谨慎的态度,现在的政策处于高度多变期,随时都有可能出下一步新的政策,所以谨慎投资是很必要的。


“据我们了解,现在有几家超大型房企内部已经暂停拿地了。一方面是有相当一部分城市的地价已经明显下降,开发商存在买涨不买跌的观望心理;另一方面则是开发商手中能动用的资金也比较少。”华南一家房企中层告诉时代周报记者,所以无论是从投资策略还是现金流管理上讲,企业都不敢大规模投资。


新城控股高级副总裁欧阳捷也告诉时代周报记者,房企不应再奢望未来的市场还会有高增长。平稳的市场,反而有利于企业做好战略规划、调整资源分配、争取均衡发展。欧阳捷建议,在拓展方面,房企应该缓拿地、拿对地、拿好地,便宜的土地永远可以拿。“融资方面,房企可以通过设立地产基金等多种形式,争取相对便宜的资金,降低融资成本。”欧阳捷续称,在保证产品和服务品质的同时,开发商应继续坚持资金高周转策略,加快资金回笼,确保企业现金流安全。


祖昱也认为,今年三四季度房企最重要的两个策略:一个是控投资,减少投资;一个是快回款,加快销售。(来源:时代周刊)


住房租赁市场现拐点 未来如何破局?

2018年长租公寓经历“至暗时刻”,从涨价收房事件到租金贷引发信任危机,以及后续持续发酵的甲醛门事件,行业痛点集中爆发,未来长租公寓将何去何从,是资本趋之如骛的风口,还是直接沦为风口之上的“烤猪”?


在9月20日的蘑菇租房举办的“2018长租公寓CEO峰会”上,中国公寓委员会专家组组长穆林表示,近期的问题源于住房租赁产业发展不平衡、不充分,解决的办法就是大力支持、持续发展,长租公寓市场将会长期呈现“争议与发展并存”的状态。


引导租赁市场合理定价


“发展住房租赁是一块硬骨头,比控制房价还难。”穆林表示。


不过近几年,从中央到地方都出台了多项鼓励租赁业务发展的政策,包括商业用房改租赁可以享受民水民电、给予住房租赁机构或个人税收优惠、推进REITS的试点等,租赁市场获得政策红利实现快速发展,房地产商、创业类、中介类及地方政府等大量资金涌进。


蘑菇租房CEO马晓军认为,从政策积极引导和长期的供需关系来看,长租公寓仍处于“高增长”阶段,且未来3~5年,大量新技术会介入租房互联网领域。


尽管住房租赁市场在政策支持下快速发展,但也出现数量不足、质量低下、价格高涨等问题。数据显示,从2017年2月到2018年5月,上海房租上涨19.5%,深圳上涨15.5%,北京大涨25.9%,而即便逃离了北上广深,西安也有25.08%的同比涨幅。


对此,穆林建议政府应禁止租赁乱象,严禁租金炒作和恶意上涨,同时也要为低收入群体实施保障,再次要注意提高公租房、廉租房运营水平和效率,防范经营风险和舆情事件。


谈及涨价收房、租金高涨等现象,马晓军认为,目前,因为有更多资本介入,毫无疑问,面粉价格必然会上涨,面包的价格可能涨幅不一定那么快,这对长租公寓整个运营效率会提的越来越高。


但在广东省租赁协会会长刘昕看来,资本进入多对行业是好事,任何一个市场都会经过跌宕起伏式发展,但趋势是整体向好;而且现在的品牌公寓只占全国租赁市场的2.5%,只要企业和机构不集中手段搞垄断,是没有能力抬升价格的。


事实上,政府已在引导市场合理定价,例如深圳正在探索建立全市稳租金商品房项目制度,采取严格的租金管制,一房一价、一年一调,租金年增长率最高不超过5%。


深圳市房地产研究中心主任王锋此前在接受央视财经等媒体采访时表示,今后将采取限定租金、限定租期的双限方式来稳定租赁市场。


“强运营”模式提升盈利能力


多方资本涌入住房租赁市场,这个看似遍地黄金的市场,实则处在一个投入成本高、资金回收周期长、盈利微薄的环境中。


“公寓创业尤其艰难,操着卖白粉的心,其实赚的是卖白菜的钱,而且背的名声可能还不太好。”马晓军直言。


无论是资源获取端还是运营管理端,参与者稍有不慎便将被淘汰出局。第三方企业征信平台显示,过去一年多时间里,有近10家长租公寓因资金链断裂或经营不善而倒闭。


多名业内人士坦言,长租公寓市场因过低的资产收益率和高企的融资成本很大程度上限制了企业加杠杆快速做大的可能性。除了头部企业外,小玩家能够获得的资金渠道非常有限,更没有资格通过ABS方式去募资。


迈点研究院认为,作为运营商,融资渠道更多是过程指标,而运营效率和服务质量提升带来的出租率和附加值,才是最终目的。


马晓军指出,现今的公寓机构为了提升竞争力,已由粗放型跑马圈地时代发展进入智能化、在线化发展的“大纵深”领域,促进企业发展的关键不在于传统方式的投放、获客,核心应该是提升以服务为中心的“强运营”模式。


在刘昕看来,2018年对于整个租赁市场是一个拐点,在拐点时要思考整体运营怎么做,一旦走过拐点,未来10~20年内会有很长远的发展;同时行业的剪刀差模式可能越来越小,未来要向“轻重”管理模式转变,提升盈利能力。(来源:每日经济新闻)


上海:购房者从“抢着买”到“挑着买”

“这一阵子中介隔几天就给我打电话,让我把挂牌价再往下降50万元,不然根本没人来看房。”家住上海市松江区九亭镇某小区的胡磊(化名)告诉记者,去年底,他就打算卖掉手里的大两居,在市区内买一套位置、学区好点的房子。


“当时来看房的人实在太少,今年‘五一’,我把挂牌价从620万元降到590万元,但来看房的人仍不多。”胡磊说,“知道二手房行情不好,但没想到会差到如此地步。”


实际上,在限价、摇号、限购、限贷等多重作用下,上海楼市的降温也已由二手房市场传导至新房市场。


近日,《每日经济新闻》记者走访沪上部分楼盘后发现,新盘的去化速度明显放慢,部分楼盘的价格明显松动,购房者的心态也出现分化,开始由“抢着买”变为“挑着买”。


“现在买房能挑了”


年初至今,胡磊都在一边着手卖房,一边看新盘。“3月时,看中了闵行区中环附近一个楼盘,紧贴中环,大牌开发商,关键是均价不到7万/平方米,当时比周边二手房便宜1万左右,性价比确实不错。”胡磊告诉记者,“但当时手里的房子没卖出去,也只能先看看行情。”


因为限购,单身的胡磊在上海只能买一套房。这意味着,他如果不卖掉手中的这套房,就无法在市区再买房。


“大半年看了六七个盘,明显感觉到一手房行情越来越冷。”胡磊说,“上半年日光盘还挺多,买房基本靠抢,但最近再去看房,很少有日光的了,同时置业顾问不仅态度好了,关键是还能挑了,这个盘没合适的就去其他盘看。”


事实上,新盘去化速度的确在放慢。9月19日,记者以购房者身份走访了宝山区罗泾镇某项目。公开信息显示,该项目距离人民广场约37公里,车程需要1个小时左右;距离最近的地铁7号线终点站美兰湖站约10公里。


记者来到其营销中心时看到,包括记者在内,前来看房的只有2组客户,多名置业顾问都在闲聊。一名置业顾问“热情”地接待了记者,在常规性地介绍完项目情况后,该置业顾问表示,目前,其项目主要推的是89平方米左右的3房,均价在3.6万元/平方米左右,为精装交付。


当记者询问是否有优惠时,上述置业顾问表示:“如果当天认购的话可以打九六折,一个星期内付首付款的话还能额外享受九八折优惠。”以此来算,3.6万元/平方米的单价,在折扣完后能“降”到3.4万元/平方米。


尽管在享受到各种折扣后单价不高,但第三方平台数据显示,该单价仍较周边多个项目二手房价格高近5000元/平方米。


虽然,该项目有意通过优惠加快去化速度,但是,目前来看效果仍不理想。“网上房地产”数据显示,该项目自今年3月底开盘以来,350套房源仅网签16套。(来源:每日经济新闻)


楼市乱象怎么破? 先给黑中介刮骨疗毒!

近期,随着监管部门对房地产市场秩序的整治,房产中介,尤其是黑中介成为了楼市重点治理的对象,9月初开始,北京、上海等地,关于房产中介违规的信息就经常出现,违规中介名单上,多家知名机构榜上有名,有的被立案处理,有的被要求下架房源信息,为什么中介机构成为楼市治理的重点呢?楼市有乱象,都是中介惹的祸吗?24日晚,《央视财经评论》邀请到国家行政学院副教授胡颖廉以及央视财经评论员刘戈做客演播室,深入解析。


整顿楼市乱象 为何拿“黑中介”开刀?


胡颖廉:“黑中介”严重扰乱租房市场秩序


国家行政学院副教授胡颖廉:黑中介不仅仅是在房地产的领域,还在很多别的领域,比如求职领域。它们有怎样的特征呢?共同的特征就是,整个市场结构是被扭曲的。扭曲包括两个方面:第一个方面,是市场的失灵,又叫做信息不对称。现在是大数据时代,数据要有共享、共联、共通。但实际上,我们的房源信息却没有大数据化,掌握在一部分人的手里面,而且很多信息在网络上是虚假的。第二个方面,我们的市场还有不健全的地方,如违规违法的操作行为。扭曲市场,使得房租的价格短期内提升了很多,这些其实都是目前中介需要规范的一些地方,而且对社会的伤害非常大。


刘戈:“黑中介”非一日之寒痼疾难治


央视财经评论员刘戈:总体来讲,现在整体的中介市场比以前规范多了。但在租房市场中,不规范的地方和黑中介还是存在的。为什么现在还存在呢?应该说不是一日之寒,而是非常难治的痼疾。这个行业从开始发育的时候,就属于野蛮生长,它是一个门槛不太高的行业。大概是在90年代初,大城市有了租房市场,当时进入到市场里面的从业人员,应该说也是良莠不齐,各色人等。所以成长这么多年来,还是有一些不太规范的问题。


整治中介违规 治的是什么?


胡颖廉:中介乱象是“表”市场扭曲是“里”


国家行政学院副教授胡颖廉:实际上,房产中介乱象,我们今天讨论的这些情况是一个“表”,真正的问题是市场扭曲,市场扭曲是一个“里”。为什么会出现这种情况?我们就要看它的市场结构,看看市场到底发生了什么。如果在目前的市场结构下面,信息不对称,买方始终处于弱势的地位,在这种弱势的地位下就没办法获得一个非常有利谈判地位,因此不可能倒逼卖方提供优质良性服务。在这种情况下,我们无法预期结构更加合理化,就会形成一个行业的潜规则。这个行业的潜规则就会带来非良性的生态。


刘戈:房屋中介“登堂入室”需要刮骨疗毒


央视财经评论员刘戈:我觉得对房产中介这个行业可能有一个重新的定位。因为它现在已经登堂入室了,所以要刮骨疗毒。为什么这么说呢?以前,租房在整个房地产市场中是配角。现在发生了一个大的变化:在一线城市里面,二手房交易占到了整个交易的70%,占全国近50%,所以大部分房子的交易是通过中介来完成的。这种情况下,里面也有巨大的利益。很多原来通过特别草根的成长方式,特别不规范的方式成长起来的公司,到了需要刮骨疗毒的阶段。


楼市健康生态 该靠谁来建立?


胡颖廉:得有“黑名单”需要“黑科技”


国家行政学院副教授胡颖廉:建立楼市健康生态,一个是靠黑名单,一个是靠黑科技。什么叫黑名单?能不能形成这样一个制度环境?凡是有失信行为的,现在建立了个人公民的失信行为体系。如果有失信中介,可以建立一个黑名单制度进入一个库,这个库大家都可以查到,查到以后对它形成反向的震慑,让它不敢再从事这样失信的行为。


第二个叫黑科技,我们说的黑科技更多是指现在的信息技术升级之后,新的材料、新的技术等等。我想能不能够在制度的建设过程中,有新的技术手段。比如说互联网的媒体社交,不仅仅是通过政府的手,也用市场和社会的另外一只手,来构建一个自发的内在循环体系,用这种体系倒逼中介市场能够更加的规范。


刘戈:中介的阳光化、专业化是维护住房市场秩序的前提


央视财经评论员刘戈:原来大家好像期待由于互联网的出现房产中介这个行业可能会消失,但是现在事实不是这样子,因为它是一个非常复杂的交易,尤其是买卖。所以,这个行业应该会长期存在下去。如果要存在、要发展,一定要向阳光化和专业化来发展。它是维护住房市场秩序的一个前提。


胡颖廉:把治理中介作为构建楼市新生态的切入点


国家行政学院副教授胡颖廉:住房是人民民生最重要的方面之一,所以如果能把治理中介作为构建楼市生态新的切入点,应该说正当其时,非常值得期待的。这里面政府要扮演的角色就是保护好租赁双方的权益,尤其是承租方。第二个方面,我们的契约精神要在全社会加以提倡,监管部门要跟上,与此同时司法机关公安机关,他们治理的合力也要能够跟上。(来源:央视财经)


多地传出楼市降价消息 这次是真跌还是假摔?

北方某二线城市的刘阳(化名)最近频繁接到各个楼盘置业顾问打来的电话询问其是否买房,其中不少楼盘从未听过,这不禁让他开始犯嘀咕:房子是不是不好卖了?


这种情况并非个例。近日,北京、上海、深圳、厦门等多个热点城市相继传出楼市降价的消息,新房、二手房市场似乎都有降温迹象,此前备受关注的热点楼盘也不再火爆。难道楼市真的转冷了?


对于这个问题,业内人士的看法并不统一。有专家表示,这是楼市调整的开始,未来波及更多区域和城市,但也有观点认为,这只是个案,不能代表整个市场。


降温:多个热点城市郊区盘定价松动


“凡是陌生电话,一小部分是推荐理财产品,大部分是卖房的。”刘阳说,虽然几个他知道的楼盘并未明显降价,但已经出现了一些优惠活动。


刘阳还记得,9月中旬,一处位于南三环附近的公寓房开盘价从之前宣称的11000元~12000元/平方米降到了不足10000元/平方米,但之后价格又涨了回去。这两天,他询问该楼盘是否还有优惠活动,置业顾问没有正面回答,只是说让刘阳过去看看,“价格也给力,房子也给力”。


作为楼市风向标的北京也频现降价促销。位于大兴区南六环外的一处限竞房,政府最高限价42000元/平方米,一位置业顾问告诉中新经纬,该楼盘主推89平方米的住宅,预计9月底开盘,相较于最高限价,一期住宅的售价在36000元/平方米左右。


所谓限竞房,是指以“限房价、竞地价”的方式供应土地,并开发的商品房项目。从北京来看,限竞房的销售情况不及市场预期。中原地产研究中心此前的数据显示,北京已经入市近万套限竞房,网签率只有不足20%,即便算上所有项目的真实销售,平均去化也不足40%。


在深圳,有媒体走访了十余个楼盘发现,看房的人数寥寥,多数楼盘只有三五组客户,与市场火爆之时不可同日而语。大鹏新区一个楼盘,目前在售93~124平方米的住宅,不仅价格较之前有所下调,还推出了分期首付为客户垫资。


上海宝山区罗泾板块某楼盘更是推出了“买房送宝马”的优惠活动。销售人员对媒体表示:“‘买房送宝马’这个活动涵盖了所有房型,赠送的车型为宝马3系、X1以及1系,具体车型视户型、楼层等略有差异。如果不选择送车,也可以折价抵扣到房款中,抵扣金额为20余万元。”


热点城市的二手房交易也趋冷。研究院8月份监测的重点13城二手房市场迎来更深度的降温,除成都成交低位小幅修复外,其余城市均环比下滑,且7城降幅环比扩大。


研究院首席市场分析师许小乐认为,调控加码之下,深圳、青岛、长沙及成都的销售均价已经下跌,武汉、南京、济南等城均价稳定。重点城市入市需求乏力,新增客源量普遍降至年内低位。业主预期继续减弱,多城挂牌均价下跌,调价中涨价房源占比全面下降。在需求不济、预期松动的情况下,9月重点城市二手房市场仍不乐观。


同策研究院首席分析师张宏伟对中新经纬表示,热点城市郊区盘进行优惠促销或降价,只是楼市调整的一个开始,未来会有更多区域和城市加入。“之前市场比较热,购房人将目光转向了郊区盘,但现在他们又撤了回来,导致郊区价格开始下跌。”他说。


背离:官方数据显示量、价两旺


对于部分地区的降价现象,中原地产首席分析师张大伟有不同的看法,他认为,出现降价只是部分区域的个别楼盘,可以看做是市场的冲高回落,但整个市场的大部分区域并没有降价。


与一些地区出现降价相对比的是,官方数据却显示,市场的销售规模与价格仍在上扬。国家统计局公布的8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示,67个城市新房售价环比上涨,北京、南京持平,仅厦门1个城市下跌。从数量上看,上涨的城市数量已经创下近几年新高。


涨幅方面,中原地产研究中心称,70城房价环比涨幅全面扩大,4个一线城市新房价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;31个二线城市新房价格环比上涨1.3%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;35个三线城市新房价格环比上涨2.0%,涨幅比上月扩大0.5个百分点。


销售面积和金额上,今年1-8月份,全国商品房销售面积突破10亿平方米,创下了历史同期记录,销售额8.9万亿元,比去年同期多出了超1万亿元。张大伟预计,2018全年的商品房销售额将会继续刷新历史记录。


张大伟称,对比官方数据也可以说明,房价下调只是个别案例,不代表整体市场,市场表现依旧不错。研究院智库中心研究总监严跃进也认为,从大趋势看,市场的量、价还在上涨,并没有完全降温。但由于数据反映的是全国市场,或许也与部分二、三线城市较为火热有关。


不过,张宏伟表示,统计局的房价数据,是一个平均价格,并不具备实质的参考价值,观察市场变化,还要看具体案例。


事实上,市场表现与官方或机构数据出现背离的现象并不罕见。张大伟表示,网签数据滞后、阴阳合同的出现、地方故意压低网签价格等因素都会影响了官方数据的真实性,因此他也建议将所有房屋的交易价格予以公开,为市场交易作参考。


“虽然官方数据并不能完全准确反映市场,但至少从现在来看,市场还未转冷。”张大伟说。


冷暖:后市变化观点不一


严跃进称,部分房企主动调整价格,与其资金压力有关。张宏伟也表示,进入下半年,房企的资金压力更大,通过以价换量,也是为了快速回款。


房企融资收紧,偿债也迫近高峰,可想而知,销售压力将进一步加大。张宏伟认为,从今年7、8月份开始,市场就已经出现变化,只是现在愈发明显。而从现在到明年7~8月份,市场将呈现下降走势。


“不只是三四线城市,一二线城市也会转冷,降价销售的现象会越来越多。高价楼盘的调整幅度可能较大,刚需盘也会出现一些调整。”张宏伟说。


张大伟虽然不认同市场已经出现转冷,但他也表示,如果调控政策依旧持续下去,面对年底的资金压力,房企可能会在10月中下旬进行降价促销。


严跃进说:“预计到年底,市场交易还会有一波冲高,当然也要看各地政策是否松绑,否则,即便是冲高,也只是成交面积小幅增长。”(来源:中新网)



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2017沈阳房地产服务贡献人物 

2017辽宁省房协经纪专业委员会专家

沈阳房地产协会监事

365淘房沈阳站 & 栋察楼市 主编 李栋 

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