经济学家调查：三四线城市房价大概率下跌下跌空间10%以内

  4月10日，四大资产管理公司（AMC）之一的中国东方资产管理股份有限公司在京发布2019年度《中国金融不良资产市场调研报告》。本次报告不仅聚焦在不良资产领域，对宏观经济发展形势也有涉足。该报告认为，三四线城市房价下跌是大概率事件，下跌空间10%以内。

  报告在针对经济学家群体的调查的最终结果显示，受访的经济学家对不同城市的未来房价走势也做出了判断。调查结果为，受访的经济学家群体一致认为，一二线城市整体政策面依旧趋严，限价政策仍将广泛落实，项目售价大涨的可能性并不大。尽管短期市场持续低位、项目去化走低，但政策放松预期强烈，房企以价换量、房价环比大幅度下滑的动力不足。因此，一二线房价预计仍将保持高位且涨跌幅不会太大。

  报告称，相比之下，三四线城市的房价则可能会小幅下跌。报告称，预计2019年支撑三四线城市超预期发展的棚户区改造及棚户区货币化红利将大大减弱，三四线城市房地产价格会出现下跌是大概率事件，下跌空间大致在10%以内。

  这份报告，房价部分是对经济学家的群体调查，声称一二线房价预计仍将保持高位且涨跌幅不会太大，三四线城市房地产价格会出现下跌是大概率事件，下跌空间大致在10%以内。但对受访的经济学家群体到底有多大规模，有多大权威性并没有详细披露。我认为认为，这个结论还是有一定道理，有这个可能性的。

  3月28日，中国社会科学院财经战略研究院发布2019年2月《中国住房市场发展月度分析报告（201903）》。纬房指数监测显示，一线城市整体小幅上涨，二线城市基本止跌回涨，而三四线房价总体止跌小涨，个别城市较快上涨。三四线个三四线样本城市中，上涨的城市为74个，比上月增加27个。廊坊（燕郊）、沧州、商丘、太仓、西双版纳等三四线城市房价上涨速度相对较快。茂名、连云港、柳州、马鞍山、泸州等城市房价下跌速度居三四线城市前列。

  三四线城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨动力不足。如果未来调控政策不出现整体松动或转向，楼市“小阳春”难以延续扩展。如果住房调控政策整体松动甚至转为剌激购房，三四线城市局部“小阳春”可能发展为新一轮的房地产热。但房价在快速上涨之后，仍将再度下跌。

  经济学家朱宁最近在接受各个媒体采访时表示，过去两三年，三四线城市进一步房价上涨后，从房价与收入的对比，已经处在史上罕见的高位。从全球来看，中国房价已达到甚至超过发达国家的水平。房价跟收入比达到五六十倍的比例，这非常少见。在西方国家那里，30倍已是极限。将来还有什么税收和费用，这样高的溢价如何维持？这一点是需要仔细考虑的问题。

  他表示，很多三四线城市在过去两三年，房价翻了一倍，甚至不止。与此同时，很多三四线城市又有明显人口流失。任何经济学家见到这样的场景，晚上都会睡不着觉。买房子最后都是要用来住的，再怎么炒，最后也是用来住，谁会住在这些城市里，这是我们绕不开的基本面问题。还有两个更加进一步让人担忧的问题，一个是人口老龄化，还有就是未来人口下降，这些在三四线城市都会特别明显。

  从土地市场也能看出端倪。今年一季度，地方城市推地节奏有所放缓，土地市场整体供需双降，尤其是三四线城市出现非常明显降温现象。据中国指数研究院的统计多个方面数据显示，一季度全国300个城市各类用地共推出4.6亿平方米，同比下降7.3%。分各线城市来看，三四线城市土地供应下降明显。具体而言，一线%；三四线%。

  从成交量来看，住宅用地成交规模也出现显而易见地下降，其中三四线城市降幅同样显著。据中指院统计数据，全国300个城市各类用地成交3.8亿平方米，同比下降14.3%。其中，三四线%，降幅在各线城市中最大。三四线城市降温态势已现，但一二线城市基于相对较好的基本面以及对各类资源的吸引力，获得更多企业重视，土地市场将保持一定热度。

  另一组数据也证实了这点。房地产服务商CRIC（易居克尔瑞）多个方面数据显示，一季度，一线城市商品房合计成交环比跌幅最小，同比则显著好于去年同期，大涨33%；二线、三四线城市则同环比齐跌，市场回调较为明显。三四线城市行情分化，佛山、徐州、惠州等部分三四线城市同环比齐跌。多个方面数据显示，一季度17个三四线成城市一季度成交量同比下滑，返乡置业的热潮并未如期出现。能够正常的看到成交量回调的城市多集中在长、珠三角地区，典型代表为东莞、惠州、徐州、常州。

  社科院报告也分析认为，三四线城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投资投机需求和二手房市场相对不活跃，房价持续上涨动力不足。如果未来调控政策不出现整体松动或转向，楼市“小阳春”难以延续扩展。如果住房调控政策整体松动甚至转为剌激购房，三四线城市局部“小阳春”可能发展为新一轮的房地产热。但房价在快速上涨之后，将再度下跌。

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